Anuitní splácení
Většina hypotečních úvěrů je splácena tzv. anuitním splácením. Anuitní splácení je typické tím, že má neměnnou měsíční splátku. To je velice praktické – klient si může zřídit trvalý příkaz a nemusí se každý měsíc zabývat tím, kolik peněz má přesně do banky poslat. O tomto způsobu splácení jsme blíže mluvili v předešlém článku Výpočet anuitního splácení hypotéky.
Lineární splácení
Lineární splácení (také se říká konstantní) je jiný, mnohem méně obvyklý způsob, jak lze v některých bankách hypoteční úvěr splácet. Je založen na tom, že klient každý měsíc vrátí bance stejnou část úvěru a k tomu přidá úroky splatné v daném měsíci.
Pokud se jedná o úvěr např. 2.400.000 Kč na 20 let (to znamená úvěr na 240 splátek), klient při lineárním splácení vrátí bance každý měsíc 10.000 Kč (to znamená 1/240 z výše úvěru). A k tomu samozřejmě úroky za daný měsíc. Úroky se počítají z aktuální výše dluhu. Protože dluh se po každé splátce sníží o 10.000 Kč, i úroky se každý měsíc o něco sníží. Takže splátka v daném měsíci je vždy nižší, než v měsíci předchozím.
Je to trochu složité vysvětlit, ale při lineárním splácení se úvěr v první polovině splatnosti umořuje rychleji – dluh rychleji klesá. A z menšího dluhu klient zaplatí menší úroky. Není v tom žádný trik. Na počátku splácení je splátka vyšší, než u anuitního splácení a klient díky tomu rychleji úvěr umořuje. Lineární splácení se proto často doporučuje právě v souvislosti s úsporou na úrocích.
Skutečně se ušetří na úrocích?
Jak jsem psal výše, lineární splácení se často prezentuje jako systém splácení, který ušetří klientovi úroky.
Argumentace vypadá takto:
Zvažujete hypotéku 2.400.000 na 20 let?
Když ji budete splácet anuitně, zaplatíte za prvních pět let na úrocích asi 302.000 Kč (měsíční splátka bude 13.300 Kč).
Ale když zvolíte systém lineárního splácení, zaplatíte o asi 8.000 Kč méně (ovšem měsíční splátka bude asi 15.600 Kč).
A rozdíl v zaplacených úrocích se zvětšuje. Po deseti letech už by činil přes 25.000 Kč.
Přiznám se, že sám jsem tomu věřil. Než mi došla jedna věc: při volbě varianty hypotéky se přece neřídím primárně splatností! Musím se řídit splátkou – aby byla přiměřená mým možnostem, ani zbytečně malá, ale ani zbytečně velká.
Pokud podstoupím splátku 15.600 Kč měsíčně, pak z pohledu nákladů na úroky je lepší ji mít na anuitním splácení (s kratší splatností) než na lineárním (s delší splatností).
Ta argumentace by měla být taková:
Zvažujete hypotéku 2.400.000 Kč?
Kolik je přiměřená výše splátky? 13.300 Kč měsíčně?
Tak si můžete vzít anuitně splácenou hypotéku na 20 let nebo lineárně splácenou hypotéku na 26 let.
Na začátku lineárního splácení budete splácet asi 13.300 Kč a splátka se bude postupně snižovat, ale i po pěti letech bude někde kolem 13.200 Kč.
Ovšem při tomto přístupu se to pomyslné kouzlo lineárního splácení rozplynulo vniveč. Dokonce je trochu úspornější anutní splácení. Nemluvě o tom, že hrazení anuitní splátky je přece jen pohodlnější, protože je neměnná – je s tím méně komplikací.
Ilustrativní příklad:
Hypotéka 2.400.000 Kč, sazba 2,8% p.a.
Anuitní splácení na 20 let, splátka cca 13.300 Kč měsíčně platná po celou dobu fixace.
Lineární splácení na 26 let, počáteční splátka cca 13.300 Kč měsíčně, postupně se bude snižovat.
Všimněte se stále stejné splátky u anuitního splácení a stále stejného úmoru u lineárního splácení.
Všimněte si také toho, jak se u obou variant vyvíjí zůstatek úvěru.
Autor článku: David Eim, produktový manager GEPARD FINANCE a.s.
