Co je to dražba nemovitosti?
Jedná se o prodej nemovitosti formou dražebního jednání. Dražba může být dobrovolná nebo nedobrovolná. Její průběh se řídí striktními zákonnými pravidly (zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, nedobrovolné dražby také Exekučním řádem a Občanským soudním řádem). Důvodem nedobrovolných (exekučních) dražeb je neschopnost vlastníka nemovitosti splácet své dluhy.
Rizika dražby
S nákupem nemovitosti v dražbě se může pojit mnoho rizik. Nejčastěji jde o zamlčené závazky (věcná břemena) nebo nedostatečnou či zastaralou dokumentaci stavu nemovitosti. Každá dražba nabízí jeden až dva termíny prohlídek, na kterých můžete ověřit stavebně technický stav nemovitosti. Počítejte však s tím, že u domů je to na důkladnou prohlídku značně krátká doba. Další rizika pak mohou přinést nově objevené nájemní smlouvy, předkupní práva a podobně. Ve většině případů se bude jednat o plané pokusy původních majitelů zvrátit nepříznivou situaci, vám to však může přinést další komplikace.
Jak probíhá dražba
Dražba může být fyzická nebo online. Termíny a místa konání různých dražeb najdete přímo na webových portálech, které jsou na dražby zaměřené.
Dražební vyhláška
Nejdůležitějším dokumentem každé dražby je dražební vyhláška, ve které najdete všechny podstatné informace. Od popisu nemovitosti a fotografií až po termíny, kdy je možné nemovitost navštívit. Stejně tak by měla obsahovat informace o všech závazcích nemovitosti a o tom, zdali po úspěšné dražbě zanikají. V neposlední řadě se zde dozvíte informaci o minimální výši příhozu a výši dražební jistoty, která podmiňuje účast v dražbě.
Chci dražit nemovitost
Pokud jste se rozhodli některé z plánovaných dražeb zúčastnit, musíte nejdříve zaplatit dražební jistotu (účastnický poplatek). Její výše se u jednotlivých dražeb liší, v případě dražby nemovitosti jde většinou o částku kolem 100 tisíc korun. Pokud nevydražíte, dražební jistota se vám vrací, v opačném případě bude odečtena od celkové ceny dosažené vydražením.
Na počátku se vyhlásí vyvolávací cena nemovitosti, kterou poté dražitelé navyšují svými nabídkami. Dražbu vyhrává nejvyšší konečná nabídka. Vítěz dražby obdrží potvrzení – protokol o provedené dražbě. V tomto protokolu je uveden termín, do kdy je nutné doplatit celkovou cenu nemovitosti. V případě dražby nedobrovolné je povinnost uhradit cenu dosaženou vydražením do 10 dnů od skončení dražby. Je-li cena dosažená vydražením vyšší než 5 000 000 Kč, činí uvedená lhůta 30 dnů.
Kdy se stanu vlastníkem nemovitosti?
Skutečným vlastníkem dražené nemovitosti se stáváte po jejím zaplacení. Potvrzení o nabytí vlastnictví nemovitosti vydá dražebník vydražiteli až po uhrazení ceny dosažené vydražením. Jedno vyhotovení pak zašle dražebník příslušnému katastrálnímu úřadu k provedení změny zápisu vlastníka v katastru nemovitostí.
Hypoteční úvěr na nemovitost v dražbě?
Základním rysem hypotečního úvěru je zajištění nemovitosti, tedy sjednání zástavního práva k nemovitosti bankou. Pokud návrh na vklad zástavního práva bude podán sice po udělení příklepu, avšak před zaplacením vydražené ceny, platnost takové zástavní smlouvy, kde je jako zástavce uveden nový nabyvatel, může být zpochybněna. Proto je využití hypotečního úvěru na pořízení nemovitosti v rámci dražby v případech, kdy má být vydražená nemovitost zároveň i objektem zástavy, prakticky nemožné. Navíc žádná banka vám neschválí dopředu hypoteční úvěr, aniž by věděla, jaká bude konečná cena nemovitosti a zdali danou nemovitost skutečně vydražíte.
V minulosti nabízely některé banky na financování dražených nemovitostí předhypoteční úvěr. Dnes se již s takovou nabídkou na trhu nesetkáme. Pro banku se jedná o složité téma nejen z pohledu právního, ale také procesního.
Hypotéka jen za určitých podmínek
Řešením, jak využít na financování nemovitosti kupované v dražbě hypoteční úvěr, je zajištění úvěru jinou nemovitostí (alespoň po určitou přechodnou dobu), popř. refinancování půjčky, která byla poskytnuta na pořízení nemovitosti v dražbě (nebo jiné formy nezajištěného úvěru).
1/ Ručení jinou nemovitostí
Pokud můžete, zaručíte se bance za hypoteční úvěr jinou nemovitostí. Úvěr tak můžete mít schválený už před samotnou dražbou a nemusíte řešit šibeniční termíny zaplacení vydražené nemovitosti. Myslete však na to, že vám banka poskytne maximálně 85 % - 90 % LTV (loan-to-value, tj. poměr mezi výši úvěru a hodnotou nemovitosti). Po vydražení můžete původní nemovitost vyvázat a převést hypotéku na vydražený dům či byt. Dražená nemovitost však musí být pro banku akceptovatelná jako zástava.
2/ Zaplacení vydražené nemovitosti z jiných prostředků
Můžete samozřejmě k zaplacení vydražené nemovitosti použít vlastní prostředky, které poté hypotékou refinancujete. Pokud nemáte naspořeny vlastní finanční prostředky, můžete se pokusit využít nezajištěný úvěr, a následně tuto půjčku refundovat prostřednictví standardní hypotéky.
Financování vám zajistí odborník
Pokud chcete mít jistotu, že financování proběhne hladce a v pořádku, obraťte se na odborníky, kteří vám s vyřízením hypotečního úvěru pomohou. Hypoteční specialista vám poskytne nabídky více bank a s výběrem hypotéky vám pomůže. Pokud máte další otázky k financování, sjednejte si schůzku s naším hypotečním makléřem a dozvíte se vše potřebné.
