Co je to DSTI?
S pojmem DSTI se v praxi zcela běžně setkáváme již několik let. Nejprve v podobě doporučení vydávaných typicky jednou za rok Českou národní bankou. A od poloviny roku 2021 také v zákoně o České národní bance, která tímto zákonem dostala přiznanou pravomoc stanovovat limit DSTI jako závazný parametr s oporou v zákoně.
Není to jediný takový parametr. Existují ještě dva další - LTV a DTI - ale těm se v tomto článku věnovat nebudeme.
Co to tedy znamená, to tajemné "DSTI"?
Zkratka pochází z anglického debt to income a jak již mnohý čtenář tuší, vyjadřuje poměr mezi splátkami dluhů klienta a jeho příjmy. Odpovídá na otázku, jak velkou část svého měsíčního příjmu spotřebitel vynakládá na splácení dluhů.
Výpočet DSTI je jednoduchý: výši měsíčních úvěrových splátek vydělíme výší čistého měsíčního příjmu a výsledek násobíme stem.
Příklad:
Spotřebitel má měsíční příjem 43 tis. Kč a splácí úvěr, jehož pravidelná měsíční splátka činí 12.600 Kč.
DSTI = 12 600 / 43 000 * 100 = cca 29,3 = cca 30.
Podíl měsíčních splátek vůči výši měsíčního příjmu (DSTI) činí asi 30 %.
Jaký je aktuální limit?
V době psaní tohoto článku ještě platí limit DSTI ve výši 45 %. V souladu se zákonem mají lidé mladší třiceti šesti let tento parametr mírnější a to ve výši 50 %. Banka musí tyto limity respektovat. Pro malé množství klientů má banka právo sáhnout pro výjimku. Objem úvěrů s těmito výjimkami však nesmí překročit 5 % objemu hypoték poskytnutých v předchozím čtvrtletí.
Příklad:
Spotřebitel má měsíční příjem 43 tis. Kč a rád by si vzal co největší možný úvěr.
Maximální DSTI je 45 %.
45 % ze 43 000 Kč = 19.350 Kč. Klient tedy nemůže splácet měsíčně více, než 19.350 Kč.
Při aktuálních sazbách kolem 6 % by měl mít možnost získat úvěr asi 2 600 000 Kč.
Pokud by klient byl mladší než 36 let, pak by limit DSTI byl 50 % a teoreticky dostupná výše úvěru by byla asi 2 900 000 Kč.
Jak už je asi všem čtenářům zřejmé, výše DSTI záleží na výši splátky.
A výše splátky závisí mimo jiné na výši úrokové sazby.
Čím vyšší sazba, tím vyšší splátka. Čím vyšší splátka, tím vyšší DSTI a tím dříve se "narazí" na jeho maximální výši.
Pro zajímavost se podívejte na následující graf. Zobrazuje závislost maximální výše úvěru (podle DSTI) v závislosti na výši příjmu a úrokové sazbě:
Co se nyní mění?
Česká národní banka s účinností od 1. 7. 2023 deaktivovala parametr DSTI. To znamená, že jeho výši nebude omezovat. To ale neznamená, že by banky rozdávaly hypotéky bez jakýchkoliv pravidel.
Banky vždy tak či onak měly takový či velmi podobný parametr ve svých postupech zohledněn. Konec konců, požadavek na to, aby člověk nesplácel více, než nějakou část svého příjmu je rozumný. Jak velký ten podíl má být, to je snad otázka k diskuzi, ale že nějaký "strop" existuje, o tom diskutovat nelze.
Na jednu stranu pociťuji jako zvláštní, že ČNB deaktivuje aktuálně nejpřísnější parametr omezující maximální výši hypotečního úvěru. Zvláště když si vzpomenu na to, jak dlouho a složitě se snažila zakotvit závaznost tohoto parametru (společně s LTV a DTI) v zákoně. Je-li parametr v současné době pro většinu klientů limitujícím faktorem, pak musíme zdůraznit, že dělá pouze to, pro co byl zaveden.
Je proto potřeba správně číst kroky, které ČNB v tomto ohledu podnikla. Rozhodně nepřehodnotila svůj náhled na bezpečné zadlužování. Necítí však již tak velkou potřebu do parametrů explicitně zasahovat a deaktivací DSTI poskytuje bankám více prostoru k uplatnění svých vlastních interních pravidel.
Autor článku:
David Eim
místopředseda představenstva
GEPARD FINANCE a.s.
