Potíž je v daňovém přiznání
Zatímco zaměstnanci předkládají při žádosti o hypotéku doklad od zaměstnavatele o svých příjmech, z nichž pak banka spočítá jejich bonitu, možnost splácení a výši měsíčních splátek, živnostníkovi nezbude nic jiného, než předložit daňové přiznání za poslední rok. Výsledné příjmy, které v něm figurují a podléhají zdanění, však často neodpovídají realitě, protože celkové příjmy může živnostník ponížit o výdajový paušál, jenž u některých činností dosahuje 40, 60 či 80 %.
V daňovém přiznání to tedy může vypadat, že si živnostník vydělal třeba jen zlomek toho, co opravdu získal. Fakticky by tedy na splácení hypotéky měl, ale hypoteticky, podle propočtů banky, na něj nemá.
Uplatňujete výdajový paušál?
Některé banky přistupují k živnostníkům, kteří uplatňují paušál, trochu odlišným způsobem.
Způsob 1
Typický postup pro výpočet ročního příjmu klienta živnostníka je základ daně snížený o zaplacenou daň a dále snížený o zdravotní a sociální pojištění. Některé banky u klienta, který uplatňuje paušál neodečtou zdravotní a sociální pojištění. To z pohledu uznatelných příjmů bonitu klienta nezanedbatelně navýší.
Způsob 2
Jiné banky uplatňují postup tzv. „předanění“ – to znamená, že základ daně, který vznikl uplatněním paušálu navýší podle přesně stanoveného postupu.
Znalost těchto různých postupů jednotlivých bank může pro klienta znamenat otázku toho, zda hypotéku dostane nebo nedostane. Rozdíly mezi bankami jsou totiž značné.
Pro ilustraci
Klient s příjmy z podnikání 600.000 Kč
Výdaje 360.000 Kč
Základ daně 240.000 Kč
Daň pro zjednodušení 0 Kč
- Pokud výdaje nejsou stanoveny paušálem (klient vede účetnictví nebo daňovou evidenci), pak:
=> nejhorší výsledek, který jedna z bank uzná je 5.000 Kč / měs.
=> nejlepší výsledek, která jedna z bank uzná je 16.000 Kč / měs.
- Pokud výdaje jsou stanoveny 60% paušálem, pak:
=> nejhorší výsledek, který jedna z bank uzná je 15.333 Kč / měs.
=> nejlepší výsledek, která jedna z bank uzná je 27.500 Kč / měs.
Poraďte se s našimi hypotečními makléři, kteří detailně znají postupy a metodiky jednotlivých bank. Profesionální makléř dovede klienta nasměrovat tam, kde to je pro něj nejvýhodnější.
OBRATOVÁ HYPOTÉKA
Protože by byla škoda, kdyby živnostníci kvůli optimalizaci daní z příjmu nedosahovali na hypoteční úvěry, rozhodly se některé z tuzemských bank vyjít jim vstříc a místo daňového přiznání se zajímají o příjmy vypočtené z obratu. V těchto případech pak jde o takzvanou obratovou hypotéku.
Co je potřeba pro získání obratové hypotéky splnit
Aby živnostník obratovou hypotéku získal, musí nejprve najít banku, která ji poskytuje – u nás to rozhodně nejsou všechny. Také je nutné informovat se o aktuálních podmínkách, které se u jednotlivých bank mohou lišit. Dalším krokem je samozřejmě předložení daňového přiznání, z něhož lze uznat jisté procento obratu, například 20 nebo 30 %, obvykle však ne více, než stanovuje měsíční horní hranice – její výše a vůbec existence záleží na bance. Další podmínkou pro získání obratové hypotéky je to, že minulé zdaňovací období neskončilo ztrátou a živnostník nemá záporné jmění.
V současné době poskytuje obratovou hypotéku například Raiffeisenbank, UniCredit Bank nebo Česká spořitelna. Zpravidla se poskytuje 30 % u svobodných povolání (lékaři, stomatologové, farmaceuti, veterináři, daňoví poradci, notáři, advokáti, auditoři, exekutoři) a pod 10 % u ostatních profesí, s daňovým přiznáním max. do 3 mil. Kč.
Základní podmínky jsou stejné
Kromě doložení obratu a s tím spojenými náležitostmi nemá hypotéka pro živnostníky další výjimky od té, kterou si běžně berou zaměstnanci. Tedy kromě toho, že živnostníci si často sjednávají hypotéku na vlastní bydlení nebo na komerční prostory.
Stále platí, že je ideální mít něco našetřeno a je vhodné si od banky půjčit částku pohybující se kolem 70 % ceny nemovitosti, případně si půjčit více a našetřenou částku investovat do počátečního vybavení.
Nezůstávejte se svými starostmi a nejasnostmi sami a neuchylujte se k nevhodným a nevýhodným řešením, když nemusíte. Oslovte profesionály z Gepard Finance, kteří se v oblasti hypoték pohybují denně a vědí o všech možnostech, jak právě vaši situaci řešit!
