Miroslav Lebl

Rozhovor s Miroslavem Leblem

Hypotéky - dobrá očekávání

(3. dubna 2009)

Dobrý den pane Leble. Hned úvodem se zeptám, zdali je pravda, že jste v Česku největším makléřem hypotečních úvěrů. Tedy, že ročně právě Vy zpracujete nejvíce hypoték?

Dobrý den. Nemám takové porovnání právě nejraději. V oblasti financování rodinných domů tomu tak je. Vyřizuji každoročně několik set hypotečních úvěrů. Tedy ptáte li se, zdali hypotečním úvěrům rozumím, tak ano, hypotečním úvěrům opravdu rozumím.

Všichni, kteří se chystají stavět se ptají, jaký bude vývoj hypoték? A dá se vůbec tento předpovědět?

Trend úrokových sazeb je v podstatě zřejmý. Víme, že v roce 2009 bude úroková sazba výrazně klesat. Co nevíme je přesně tempo tohoto poklesu. Nevíme zdali výrazný pokles přijde za tři nebo šest měsíců. Současný velmi vysoký úrok však znatelně klesne. Kdo v té době bude mít připravené stavební povolení, hodně ušetří. O proti stávajícím měsíčním splátkám bude průměrná úspora až 1 500,- Kč měsíčně.

Jak je možné předpovědět takto jistě pokles úroků?

Hypotéka je vlastně velmi přehledný a předvídatelný produkt. V normální době je úroková sazba hypotečních úvěrů přímo závislá na sazbě ČNB. K základní sazbě vyhlašované Centrální bankou si banka poskytující hypotéku připočte svoji marži a tak vznikne výsledná úroková sazba, kterou klient za hypotéku zaplatí.

Tak, jak se mění sazby ČNB, se také téměř v přímé úměře mění úroky hypotéčních úvěrů. Pochopitelně pokud ČNB úrok zvyšuje, reagují banky v podstatě okamžitým zvýšením. Pokud ČNB sazby snižuje, banky pracují s určitou setrvačností a zlevnění vždy nějaký ten týden trvá. Tak je tomu v normálně fungující ekonomice.

Od listopadu 2008 ČNB dramaticky snížila své úrokové sazby. Sazby Centrální banky jsou tak nízké, že pokud by bankovní domy reagovaly na toto snížení, měli bychom dnes v Česku nejlevnější hypotéky za mnoho posledních let.

Banky však nezareagovaly standardně. Místo snížení úrokových sazeb v závislosti na ČNB zvýšily své marže. Obchodní marže bank poskytující hypotéky jsou dnes téměř trojnásobné, nežli před patnácti měsíci.

Je však zřejmé, že situace se bude postupně normalizovat a úrokové sazby výrazně klesnou. To víme s vysokou pravděpodobností. Jak rychlé bude tempo tohoto návratu k normálu zcela přesně určit neumíme.

S poklesem sazeb počítají i jednotlivé bankovní domy. Poznáte to pozorným sledováním nabídky. Banky již začaly pozvolna snižovat úrokové sazby. Nejprve snižují sazby u úvěrů s úvěrovým cyklem 5 let. Tedy preferují klienty, kteří se závaží k dnešnímu úroku na dobu celých pěti let. Takový klient je pro banku výhodný právě v situaci, kdy úrok bude klesat.

Snad jen vysvětlení pro čtenáře, co znamená úvěrový cyklus?

Při sjednávání hypotéky volí žadatel délku úvěrového cyklu. Jde v podstatě o dobu, po kterou jsou zablokovány podmínky hypotéky z doby uzavírání smlouvy. Jde o velmi zásadní moment smlouvy. Jako finanční analytik musím stále pracovat s výhledem vývoje úrokových sazeb. Pokud je výhled, že úrokové sazby budou klesat, nastavuji klientům nejkratší roční úvěrový cyklus. Po roce je pak splátka přepočtena s novým nižším úrokem.

A naopak. Pokud je předpoklad růstu úrokových sazeb, pak nastavuji klientům nejdelší pětiletý úvěrový cyklus. Tak, abychom co možná nejdelší dobu zablokovali stávající výhodné podmínky hypotéky. Dobrou prací finančního analytika tak klient ušetří hodně peněz. Proto také rád říkám, že dobrý finanční analytik je k nezaplacení. (úsměv)

Jaké tedy máte doporučení pro zájemce o hypotéční úvěry?

Tady není jednoduchá jedna rada. Vždy musím vycházet ze situace konkrétního klienta. Všem doporučuji být minimálně připraveni pro chvíli, kdy bude hypotéka nejlevnější. Tedy mít připravené stavební povolení, projekt a vše pro uzavření hypotéční smlouvy. Je však mnoho klientů, kde není smysluplné dále čekat. Tam pak vždy pracuji s krátkým ročním cyklem tak, abych po roce mohl klientům hypotéční úvěr předělat na nové lepší podmínky. Zcela jistě pak nikomu nedoporučuji využívat teď dlouhé úrokové cykly. Přesto, že banky budou takové teď nabízet nejvíce. Dlouhý cyklus je v tomto stavu nevýhodný.

Setkávám se se dvěma zcela protichůdnými názory. Jeden říká, že vyřídit si hypotéku je snadné a druhý názor naopak, že pro vyřízení hypotéky je nutné spolupracovat s odborníky. Může tedy běžný zákazník pro sebe vyřídit dobrý hypotéční úvěr?

Ne, to jistě nemůže. Laický klient nemá informace a detailní srovnání bankovních domů. Toto nezíská tím, že obejde banky. V každé bance získá vstupní ideální informace. Tedy jaké nejlepší podmínky může v bance získat. To je však bezcenná informace, proto tyto podmínky prakticky nikdo nesplní. Klient laik neví, kam je možné v jednotlivých bankovních domech posouvat standardní podmínky. Tedy neporovná správně banky, banku musí zvolit spíše naslepo, nezná veškeré produkty té zvolené banky. V bance mu o všech produktech neřeknou, když vždy je nějaká bankou prosazovaná varianta.

Teď například dlouhé úvěrové cykly. A konečně běžný klient neví, kam až lze standardní podmínky zvoleného produktu posouvat. Kdo tohle vše nezná, nemůže získat nejlepší podmínky. U dlouhodobého úvěru je pak rozdíl mezi nejlepšími podmínkami a běžnými třeba rozdíl v ceně auta po splacení hypotéky za 40 let.

Tedy radíte vždy hypotéční úvěr řešit s pomocí finančních analytiků.

Ano, doporučuji létat jen letadlem, které řídí skutečný pilot. Nechat se léčit jen skutečným lékařem a hypotéky nechat připravovat jen finanční analytiky hypoték znalých.

Díky za rozhovor a přeji mnoho úspěchů!

Reference od klientů