Co znamená hypotéka s offsetem?
Offset, offsetová hypotéka, hypotéka s offsetem. To jsou různé názvy, které se používají pro produkt, který nakonec nejlépe vystihuje jeho český název - hypotéka se zápočtem úspor. V praxi to znamená hypotéku, která je spojena se spořicím účtem. A úroky z hypotéky se nepočítají z celé výše dluhu, ale pouze z rozdílu mezí výší dluhu a zůstatkem na spořicím účtu. Čím více prostředků je na spořicím účtu, tím méně úroků se hradí. Vklad na spořicím účtu není úročen.
Proč offset?
Má to vůbec smysl? Proč bych si vzal hypotéku a zároveň držel peníze na spořicím účtu? Není jednodušší vzít si prostě rovnou menší hypotéku a zbytečně to nekomplikovat? Jednodušší možná ano, ale zadlužit se o něco více a nechat si pohotovostní rezervu smysl rozhodně dává.
Nejlépe to ukážeme na příkladu:
Kupuji nemovitost. Potřebuji celkem 5 mil. Kč. Mám vlastní 2 mil. Kč a potřebuji ještě další 3 mil. Kč, abych měl k dispozici dostatečné prostředky.
Mám dvě základní možnosti:
Vezmu si hypotéku 3 mil. Kč, přidám vlastní zdroje a uhradím kupní cenu 5 mil. Kč. Z úvěru 3 mil. Kč budu platit splátku asi 15.200 Kč. Rezervu nemám žádnou. Pokud se dostanu do nějakých nečekaných potíží, nemám kam sáhnout.
Variantou je, že si půjčím o něco více, třeba 3.200.000 Kč a z vlastních zdrojů si nechám 200 tis. Kč jako rezervu. Z úvěru 3,2 mil. Kč budu platit o něco vyšší splátku, orientačně asi 16.200 Kč, ale zato mám rezervu 200 tis. Kč. Pokud se dostanu do nějakých potíží, mám rezervu, ze které mohu rok platit splátky hypotéky a tím získám čas na řešení problému. A pokud se mi daří dobře, dokonce se mi daří něco ušetřit, tak mohu čas od času udělat mimořádnou splátku.
Vzít si o něco větší úvěr a nechat si nějaké prostředky v záloze sice o něco zvýší celkové náklady hypotéky, ale na druhou stranu poskytuje jistou svobodu v rozhodování a rezervu pro případ potřeby.
A taková finanční rezerva by se právě mohla vložit na ten tzv. offset. Výsledek by byl vlastně takový, že bych si půjčil 3,2 mil. Kč, ale úroky bych platil pouze ze 3 mil. Kč a zároveň měl finanční rezervu, do které bych mohl v případě nutnosti sáhnout.
Kdo nabízí offset?
Offsetovou hypotéku nabízí čtyři banky: Moneta Money Bank (update: Moneta offset v květnu 2022 přestala nabízet), Raiffeisenbank, Airbank a Fio banka. Ze všeho, co jsme výše uvedli, by se mohlo zdát, že není nač čekat. Když hypotéku, tak jedině s offsetem.
Vydržte! Než pro ni poběžíte, dočtěte článek do konce...
Všechno totiž nemusí být tak, jak to na první pohled vypadá.
Tak především - každá banka dělá offset jinak. Při totožných parametrech hypotéky s offsetem dostaneme u těchto čtyř bank tři, někdy dokonce čtyři různé výsledky. A v důsledku může dojít k tomu, že využití offsetu může být zcela nevýhodné.
Než se začneme věnovat jednotlivým bankám, vysvětlím (trochu zjednodušeně), jak se vlastně hypotéka splácí.
Trochu teorie
Měsíční splátka se skládá ze dvou částí - nazýváme je úrok a úmor.
Úrok je odměna bance za to, že půjčila klientovi peníze. Z pohledu klienta se jedná o náklad.
Úmor je splátka části dluhu. Postupně se tím věřiteli vrací půjčené prostředky. Z pohledu klienta se nejedná o náklad, ale o vracení půjčených prostředků.
Úrok se v každém měsíci vypočte z aktuální výše dluhu.
Úmor každý měsíc dluh o něco málo sníží. V každém dalším měsíci je tedy základna pro výpočet úroku menší a menší.
Hypotéka se většinou splácí tzv. anuitně. Anuitní splátka je stále stejná. Jak se postupně snižuje jistina, úrok ve splátce se také zmenšuje. Aby splátka byla stále stejná, pak prostor, který "uvolnily" nižší úroky se "obsadí" větším úmorem. Podíl úroků ve splátce postupně klesá, zatímco podíl úmoru ve splátce postupně roste.
Pokud je uplatněn zápočet úspor, snižuje se základna pro výpočet úroku. Jsou dvě základní možnosti:
Úmor je beze změn. Chová se úplně stejně, jako kdyby se offset neuplatňoval.
Úroky se počítají z menší základny a jsou tedy nižší. Pokud na spořicím účtu je stále stejná částka, potom součet úmoru a snížených úroků je stále konstantní - chová se jako anuitní splátka. Jen úměrně snížená. Protože se úmor nezměnil, splácení hypotéky trvá stejně dlouho, jako bez offsetu.
Pokud by se zůstatek na spořicím účtu měnil, potom se bude měnit i splátka hypotéky.
Druhá možnost je, že splátka hypotéky zůstane stejná, bez ohledu na výši offsetované částky. Ale jak jsme si vysvětlili, pokud se uplatní offset, pak jsou úroky nižší - jak tedy může splátka zůstat stejná? Jednoduše, zvýší se úmor. Umořuje se prostě o něco rychleji. Ale rychlejší umořování znamená, že se úvěr dříve splatí. Systém zachování výše splátky tedy znamená, že úvěr bude dříve splacen.
A teď se můžeme podívat na základní mechanismy jednotlivých bank.
Moneta Money Bank (update: nabídka ukončena v květnu 2022)
Offset u Monety snižuje výši splátky. Splatnost tedy zůstává beze změn. Splátka se mění v závislosti na výši offsetované částky. Jistým omezením je fakt, že maximální výše prostředků, které lze započíst činí 200.000 Kč, maximálně však 20 % ze zůstatku úvěru. V podstatě tedy nemá smysl mít uloženu částku vyšší, než tyto limity. Využití offsetu se nijak neprojevuje ve výši úrokové sazby. Offsetování je ovšem umožněno pouze na první úrokové období.
Raiffeisenbank
Raiffeisenbank při využití offsetu také snižuje výši splátky a splatnost tedy zůstává beze změn. Výše offsetované částky není limitována. Značnou komplikací je ovšem tzv. offsetová přirážka. Úroková sazba pro offsetovou hypotéku je vyšší, než pro běžnou hypotéku. Výše přirážky záleží na fixaci, ale pro nejobvyklejší pětiletou fixaci aktuálně činí 0,44 procentního bodu. To do velké míry popírá smysl offsetu. Pokud se část úvěru díky offsetu neúročí, ale zbytek úvěru je úročen více, pak se logicky offset pro menší zůstatky nevyplatí. Říkám "menší zůstatky", ale ony jsou to i poměrně "větší zůstatky", jak si ukážeme dále.
Air Bank
Air Bank se od ostatních bank odlišuje tím, že zachovává výši splátky neměnnou. Jak jsme si vysvětlili, to se odrazí ve zkrácení doby splatnosti. Offsetovaná částka není limitována. Banka však bohužel za využití offsetu zvyšuje úrokovou sazbu hypotéku o 0,2 procentního bodu. K dobru banky musíme přiznat, že pokud na spořicím účtu není žádný vklad, banka přirážku neúčtuje. Ale vložit nějakou menší částku znamená zdražení celého úvěru, které nemůže úspora na offsetu vykompenzovat.
Fio banka
Fio banka snižuje výši splátka a splatnost tedy zůstává zachována. Pro využití offsetu je nutno vložit alespoň 50 tis. Kč, což je požadavek, proti kterému nelze nic namítat. Horní hranice offsetované částky limitována není a banka při využití offsetu neuplatňuje žádnou přirážku k úrokové sazbě. Při stejných vstupních podmínkách a z čistě matematického hlediska lze tento přístup považovat za nejférovější.
Offset a náklady obětované příležitosti
Všechny banky logicky komunikují offset jako výhodný produkt, který umožňuje úsporu nákladů. Mnohdy vyčíslují, kolik klient ušetří nebo dokonce z této úspory dopočítávají úrokovou sazbu, které tyto snížené náklady odpovídají. Nechci bankám křivdit. Konec konců žádná banka není zodpovědná za finanční gramotnost klientů. To je boj každého z nás. Ale fakt je, že offset není vždy komunikován úplně korektním způsobem. Jeho výhodnost je prakticky vždy zveličována. Nerespektuje fakt, že obdobná hypotéka kombinovaná s uložením rezervních prostředků na spořicí účet je možná v důsledku méně výhodná, ale zdaleka ne o tolik méně, kolik banky ve svých modelacích uvádí.
Pojďme si banky srovnat a zjistit, která je z pohledu offsetu nejvýhodnější. Tím nemyslím pro nějaký konkrétní případ. Roli nehrají jen úspory na úrocích. Myslím to čistě z matematického pohledu.
Abychom to mohli udělat, musíme vyjít z předpokladu, že všechny banky nabízí hypotéku se stejnou úrokovou sazbou. Také musíme předpokládat, že klient má k dispozici rezervu, kterou případně může využít pro offset.
Budu svou myšlenku ilustrovat na Air Bank, protože jsou veřejně k dispozici propočty výše "ušetřených" prostředků. Tyto propočty jsem získal z kalkulátoru hypoték na webu Air Bank.
Zadání zní: hypotéka 3.000.000 Kč na 30 let. Klient má k dispozici 100.000 Kč jako rezervu. Tyto prostředky může využít jako offset. Podle kalkulátoru Air Bank dojde díky offsetu ke zkrácení splatnosti o 8 splátek dříve.
Zaprvé: zkrácení splatnosti není pouze přímým důsledkem offsetu. Vychází z předpokladu, že v okamžiku, kdy zůstatek úvěru klesne na částku nižší, než zůstatek spořicího účtu (tedy v našem případě 100.000 Kč), tak dojde automaticky ke splacení dluhu. Pokud chci něco srovnávat a u Air Bank provedu na konci splatnosti mimořádnou splátku 100.000 Kč, pak se ale musím stejně spravedlivě chovat i ke konkurenční hypotéce, se kterou offsetovou hypotéku porovnávám. Pokud tedy tuto modelovou situaci srovnám s hypotékou bez offsetu a v okamžiku, kdy zůstatek poklesne pod 100.000 Kč, provedu mimořádnou splátku, potom u běžné hypotéky zkrátím splatnost o 6 splátek. Rozdíl Air Bank s offsetem a jiné hypotéky bez offsetu je tedy zkrácení splatnosti o pouhé dvě splátky. To z výsledku kalkulátoru vůbec není patrné.
Zároveň je uvedeno, že oproti hypotéce bez offsetu uspoříme 32.148 Kč. Podívejme se na zoubek i tomuto tvrzení.
U Air Bank máme hypotéku na 30 let a zároveň celou dobu držíme na offsetu 100.000 Kč - to je podstata té modelace.
Jaká je alternativa? Vezmu si úvěr někde jinde. Ale ouha! Jiná banka nenabízí offset. Co budu dělat? Přece těch 100.000 Kč nebudu mít doma v šuplíku... Zajdu tedy třeba do Air Bank a sjednám si tam spořicí účet. Úroková sazba takového účtu je v době psaní tohoto článku 3 % p. a. Tak co kdybych ty peníze vložil na spořicí účet a nechal je tam celých 30 let (stejně, jako úspora na offsetu pracuje s předpokladem, že peníze budou na offsetu celých 30 let)? Musím vycházet z předpokladu, že sazba zůstane stejná. Je jasné, že nezůstane. Ale ani hypotéka nebude 30 let stejná. Pokud tedy takový předpoklad neakceptujeme, pak všechny výpočty končí. Potom není co srovnávat a není co řešit.
Takže dám 100.000 Kč na spořicí účet za 3 % p. a. a nechám je tam celou splatnost hypotéky, t.j. celých 30 let. Kolik budu mít na účtu na konci? Asi 214 tis. Kč! Vkladem 100 tis. Kč jsem tedy vydělal 114 tis. Kč. No ale pozor! Chci tedy ušetřit 32 tis. Kč díky offsetu nebo raději nic neušetřím, ale vydělám 114 tis. Kč? Myslím, že odpověď je jasná.
Toto není nic nového. Ekonomové to znají pod názvem náklady obětované příležitosti nebo také oportunitní náklady. Jednoduše řečeno - tím, že někam investuji peníze (rozuměj využiji na offset), musím obětovat jiné možné příležitosti (rozuměj vklad na spořicí účet úročený 3 % p. a.).
Podtrženo sečteno:
Hypotéka 3.000.000 Kč za 4,84 % p. a. (navýšení 0,2 procentního bodu za offset) na 30 let s offsetováním 100.000 Kč je podstatně horší řešení, než stejná hypotéka za 4,64 % p. a. s tím, že finanční rezerva je vložena na spořicí účet s úrokovou sazbou 3 % p. a. Rozdíl za celou splatnost by činil asi 82.000 Kč v neprospěch offsetu.
Takový pohled je nutné uplatnit u obou bank, které za offset požadují vyšší úrokovou sazbu.
U dalších dvou bank výsledek nebude nikdy ztrátový, ale náklady obětované příležitosti budou úsporu snižovat. Pokud tedy banky kalkulují, jak vysoké částky díky offsetu jako klient ušetříte, vzpomeňte si na náklady obětované příležitosti a váš pohled bude v tu chvíli správnější a střízlivější.
Srovnání bank
Pojďme se tedy konečně podívat na čísla.
Když dělám nějaké modelace nákladů hypotéky, nerad je dělám s ohledem na celou splatnost. Uvědomuji si, že příklady v tomto článku zatím byly odvozeny od celé splatnosti. To jsem ale udělal proto, protože Air Bank, kterou jsem si vzal za modelový příklad, má výpočet propočtený na celou splatnost.
Podobné propočty vždy modeluji na nějakou rozumnou, reálně dohlednou dobu. Za takovou dobu lze oprávněně považovat dobu fixace úrokové sazby. Můžeme vycházet z předpokladu, že po dobu fixace se parametry nezmění. A zároveň můžeme tvrdit, že za dobu splatnosti se podmínky prakticky jistě změní. Proto se raději omezuji na modelace dopadů pro nějakou dohlednou dobu.
Srovnáme hypotéku 3.000.000 Kč na 30 let se sazbou 4,64 % p.a. fixovanou na 5 let.
Klient má k dispozici finanční rezervu (postupně v rozmezí od 50.000 Kč do 750.000 Kč). Tuto rezervu může vložit na spořicí účet se sazbou 2,9 % p. a. Úroky se připisujé měsíčně, kapitalizují se a strhává se z nich srážková daň.
Alternativou jsou čtyři banky nabízející offset. Pokud to znamená přirážku k úrokové sazbě, je sazba odpovídajícím způsobem navýšena.
U Monety předpokládám rozumně se chovajícího klienta. Pokud má rezervu vyšší, než 200.000 Kč, vkládají se nadbytečné prostředky na standardní spořicí účet se sazbou 2,9 % p. a.
Pro účely srovnání bude vyčíslena úspora na offsetu oproti variantě běžné hypotéky s vkladem rezervních prostředků na spořicí účet.
Záporná čísla znamenají úsporu pro klienta za prvních 5 let v porovnání s hypotékou bez offsetu, kde rezervní prostředky jsou uloženy na spořicím účtu.
Kladná čísla analogicky znamenají zvýšené náklady.
Co lze z čísel vyčíst?
Něco je zřejmé, něco možná méně.
Nejčistější řešení offsetu má Fio banka. Offset prostě snižuje úroky. Zbytek beze změn. Žádné přirážky, žádné limity.
Další v pořadí je zřejmě Moneta i když Air Bank za jistých okolností dává lepší smysl.
Moneta nemá přirážku k sazbě. To je fér. Má limit na offsetovanou částku max. 200 tis. Kč resp. max. 20 % ze zůstatku. Dokud tedy finanční rezerva není vyšší, než 200 tis. Kč, je offset u Monety jednoduchý a čitelný. Po dosažení 200 tis. Kč logicky začíná offset pozbývat výhodu, protože další prostředky již offsetovat nejdou. Jak jsem zmínil výše, výpočet předpokládá, že nadbytečné prostředky jsou vloženy na spořicí účet. To je logický postup a limit offsetu do jisté míry kompenzuje. Pokud bychom takový postup nezohlednili a offsetovali celou vyšší částku, pak výhodnost offsetu u Monety půjde rapidně dolů. Pro částky výrazně přesahující limitních 200 tis. Kč offset Monety víceméně pozbývá smysl.
Pokud bychom se bavili o využití offsetu na delší dobu, než pouze první fixace, potom by Moneta ztrácela další body.
Air Bank je komplikovanější. Zaprvé za využití offsetu navyšuje sazbu celého úvěru o 0,2 procentního bodu. Je zřejmé, že pro menší částky takový postup je nevýhodný. Pokud půjdu do extrému, pokud bych na offset vložil jednu jedinou korunu, neušetřil bych na úrocích prakticky nic, ale celá hypotéka by se prodlažila díky vyšší sazbě. Jak je vidět u našeho modelového příkladu, výhodnost offsetu Air Bank se láme až někde kolem 250 tis. Kč.
Zadruhé je Air Bank odlišná v tom, že narozdíl od zbylých bank při využití offsetu zachovává výši splátky a zkracuje splatnost. Tím se deformuje možnost srovnání s ostatními bankami. Běžný klient již tento rys offsetu u Air Bank pravděpodobně nebude schopen vyhodnotit. Ale uznávám, že pokud se jako klient rozhodnu, že platit měsíčně splátku např. 15 tis. Kč je pro mě komfortní, pak není důvod kvůli offsetu splátku zbytečně snižovat. Systém zachování splátky a z toho plynoucího rychlejšího umořování a konečného splacení rozhodně dává smysl. Škoda přirážky k sazbě, která efekt offsetu omezuje.
Obávám se, že o poslední pozici nelze příliš diskutovat. Raiffeisenbank za využití offsetu účtuju citelnou přirážku k sazbě. Bohužel Raiifeisenbank nezveřejňuje list úrokových sazeb a odvolává se na individuální stanovení sazeb, ale aktuální přirážka 0,44 procentního bodu u pětileté fixace je opravdu vysoká. Tak vysoká, že offset začíná mít alespoň nějaký smysl u částky 650 tis. Kč. Na vysokých částkách Raiffeisenbank předežene Monetu, která je omezena limitem 200 tis. Kč ale zbylé dvě banky za takových podmínek dohnat nemá jak.
Na závěr podotýkám, že modelace je připravena tak, aby vycházela z aktuálně reálných podmínek. Absolutní výše úspory závisí na výši úrokové sazby hypotéky a úrokové sazby spořicích účtů. Důležitý je hlavně rozdíl mezi těmito sazbami. Čím větší rozdíl, tím lépe pro offset. Čím menší rozdíl, tím hůře pro offset.
Sazby hypoték jsou v reálné praxi také odlišné. Nelze vyloučit situaci, že banka s přirážkou za offset bude i s touto přirážkou mít sazbu nižší, než jiná banka bez offsetu. I takové srovnání by šlo udělat. Ale záměrem tohoto textu bylo srovnání offsetů a v takovém případě jsou nutné jednotné vstupní podmínky.
Offset je zajímavý produkt. U všech zmíněných bank může nalézt opodstatnění. Ale to neznamená, že není potřeba přemýšlet a že stačí spokojit se s textem reklamního letáku.
Autor článku:
David Eim
místopředseda představenstva
GEPARD FINANCE a.s.
