Hypotéka a ručení druhou nemovitostí
Banky poskytují hypotéky pouze do 90 % hodnoty nemovitosti. Zbylou část musí zájemce o hypotéku zaplatit z vlastní kapsy. Bohužel ne každý má naspořené finance v potřebné výši. Chybějící úspory lze nahradit např. zastavením další nemovitosti. Může se jednat o vlastní nemovitost, stejně tak může jít o dům či byt např. rodičů či prarodičů.
Příklad
Za průměrný byt o velikosti 51 metrů čtverečních zaplatí v Brně zájemci aktuálně 5,34 milionů korun. To představuje při pořízení na hypotéku potřebu vlastních úspor ve výši 534 000 korun. Celkové LTV (Loan tu Value – poměr výše úvěru k hodnotě zástavy) by v tomto případě bylo 90 %. Při absenci vlastních úspor a využití druhé nemovitosti v hodnotě 2 mil. korun k dozajištění hypotéky by bylo výsledné LTV 73 %.
Kdy lze vyvázat nemovitost ze zástavy?
Pokud budete ručit více nemovitostmi, rozhodně se nemusíte obávat toho, že zástavou druhé nemovitosti budete ručit po celou dobu splácení hypotéky. Další nemovitost lze z hypotéky vyvázat zpravidla po několik letech, konkrétně tehdy, když splatíte částku o velikosti požadovaných úspor minimálně 10 % z hodnoty nemovitosti a za předpokladu, že vyjde při vyvazování jedné nemovitosti dostatečný odhad na cenu zbylé nemovitosti v zástavě.
Rostoucí ceny nemovitostí urychlí termín pro vyvázání druhé nemovitosti ze zástavy
Růst cen domů a bytů v Česku nezpomalila ani loňská recese, ani druhá a třetí vlna pandemie nemoci Covid-19. Za posledních 5 let české byty zdražily v průměru o polovinu, a to především kvůli silné poptávce, s níž výstavba nových bytů nedokáže držet krok. Tato situace tak nahrává vlastníkům nemovitostí, kteří hypotéku splácejí a ručí bance více než jednou nemovitostí. Ke splnění požadovaného kritéria banky pro vyvázání druhé nemovitosti může dojít vlivem růstu hodnoty nemovitosti a splacením části jistiny již při další refixaci hypotéky, případně při refinancování u jiné banky.
Ideální doba na vyvázání nemovitosti? Refinancování hypotéky
Refinancování hypotéky a vyjednávání nových podmínek pro splácení hypotéky u jiné banky může být ideální příležitostí pro vyvázání druhé nemovitosti ze zástavy. V takovém případě je vždy nutné vypracovat nový odhad nemovitosti, ze kterého bude patrné, zdali aktuální hodnota nemovitosti bude dostačující pro získání hypotéky bez nutnosti další zástavy.
Příklad
Hypoteční úvěr na částku 2 650 000 Kč se splatností 30 let.
Zástava kupovanou nemovitostí a druhou nemovitostí v hodnotě 2 500 000 Kč (LTV 51 %).
Po 5 letech refinancování u jiné banky.
Hodnota kupované nemovitosti vzrostla za 5 let splácení na 3 600 000 Kč.
Na hypotéce zbývá splatit 2 340 000 Kč.
Nové LTV bez druhé nemovitosti je 65 % (2 340/3 600).
Již po 5 letech splácení lze v tomto případě vyvázat druhou nemovitost ze zástavy.
Vyvázání nemovitosti není zadarmo
Vyvázání druhé nemovitosti ze zástavy vás bude něco stát. Jedná se o poplatky, které zaplatíte katastru nemovitostí.
Pokud budete refinancovat hypotéku u nové banky, budete v prvé řadě:
-
vkládat nové zástavní právo pro novou banku,
-
následně žádat o výmaz zástavního práva na druhou nemovitost a
-
výmaz zástavního práva pro původní banku.
Za každý takový úkon zaplatíte poplatek 2 000 Kč, dohromady tedy 6 000 Kč.
Pokud budete pouze řešit refixaci u stávající banky, jednalo by se pouze o poplatek za výmaz z katastru, tedy částka 2 000 Kč.
Odhad nemovitosti někde zdarma
Připravte se , že také za nový odhad nemovitosti zaplatíte poplatek v rozmezí asi 4 000 – 6 000 Kč. Některé banky však nabízejí v rámci různých akčních nabídek odhad nemovitosti zdarma, takže je možné se úhradě za nový odhad zcela vyhnout.
Potřebujete hypotéku?
Pokud řešíte financování nemovitosti a potřebujete hypotéku, obraťte se na naše specialisty. Je to jednoduché. Zdarma si sjednejte schůzku s hypotečním makléřem a práci přenechejte nám. Ušetříte čas i peníze.
