Jaké změny můžeme letos očekávat v otázce hypoték?
Nový zákon o úvěru pro spotřebitele představuje první bod, u kterého bychom se měli zastavit.
Zákon by měl výrazně usnadnit předčasné splácení hypoték – každý rok můžete splatit až čtvrtinu jistiny bez poplatku. Chcete během fixace hypotéky prodat nemovitost? Nastaly vážné a nepředvídatelné události (invalidita, nemoc…) a potřebujete splatit celý úvěr? Výše sankce bude oproti dřívějšku výrazně omezená a možná vás nebude čekat vůbec žádná. V případě nesplácení půjčky včas vás bude čekat o něco nižší penále. Nový zákon upravuje pravidla také pro stávající zákazníky, a to od začátku jejich příštího fixačního období.
Jak je zatím patrné, změna vychází vstříc především zákazníkům a banky už také upozorňují, že nové úpravy hypoték pro ně budou náročné. Předpokládají tedy, že by se tyto změny mohly projevit na cenách hypotéky nebo v nejistotě budoucí úrokové sazby. Potenciálně hrozí například nutnost omezení podpory dlouhodobých fixací, které brzy přestanou být pro banku smysluplné.
Z výše uvedeného nového zákona navíc vyplývá, že banky budou muset být opatrnější v otázce výběru toho, komu půjčují. Pokud půjčku poskytnou člověku s problémy se splácením, bude to jejich zodpovědnost. Při žádosti o hypotéku můžete tedy očekávat přísnější posuzovací proces nebo zdražení služby.
Nové, důrazné doporučení pro banky navíc vydala ČNB. Banky by se nyní měly vyhýbat hypotékám, které kryjí sto procent hodnoty nemovitosti. Maximální výše poměru půjčky vzhledem k hodnotě nemovitosti (LTV) by měla být 95 %. Nejvýše 10 % nově poskytnutých úvěrů se má pohybovat v pásmu 85–95 procent z hodnoty nemovitosti. Doporučení na tento limit má být od 1. 4. ještě přísnější – pouze 15 % úvěrů v rozmezí 80 až 90 %.
Můžeme tedy očekávat útlum na trhu s nemovitostmi?
Loňský rok byl sice v ohledu cen hypoték rekordním, ale právě v tom letošním by mohl přijít útlum. Svou roli ve změnách na hypotečním trhu bude hrát zpřísnění regulací i další zdražování nemovitostí v příštím roce. Do procesu zasáhne také doporučení České národní banky (hodnoty nemovitostí budou omezeny cca o 10 %) a daň z nabytí nemovitosti (další 4 %). Zájemce o hypotéku si tedy bude muset těchto 14 procent našetřit z vlastních zdrojů. Pokud bychom navíc vzali do úvahy i provizi realitní kanceláři, mohli bychom reálně hovořit spíše o dvaceti procentech. A to už v kontextu cen nemovitostí není určitě málo.
Jako prevence může posloužit konkurence
Nehrozí ale nasycení trhu? V současnosti se přece hovoří o tom, že hypotéku má již téměř každý bonitní klient, který někdy o úvěru na bydlení uvažoval. Pokud však vezmeme do úvahy zaostávání Česka, jeho HDP a průměrnou zadluženost domácností, uvědomíme si, že nasycení trhu během dalších tří až pěti let nehrozí. Jsme stále výrazně pozadu za Západem a průměrem EU, výrazné zdražení hypoték tedy neočekáváme. Dle našich zkušeností zůstanou ceny hypoték v ČR nadále výrazně levné i přes případné zdražení o pár desetin.
Dalším mechanismem, který by měl extrémnějšímu zdražování zabránit, je vzájemná konkurence bank. Ty se budou mezi sebou nadále prát o klienty, a to i v návaznosti na refinancované úvěry, kterým bude končit fixace. Takových smluv je dle odhadů v Česku asi sto třicet tisíc. Na podstatně výhodnější podmínky splácení se také mohou těšit například klienti, kterým bude v tomto období končit fixace pětiletá – na každé splátce mohou ušetřit řádově tisíce korun.
