Hypoteční trh je velmi úzce vázán na celkový vývoj finančních trhů a celkový vývoj ekonomiky.
Problém předvídání vývoje tkví v existenci protichůdných tlaků:
Na jedné straně problémy dluhové krize a hrozby nestability finančních trhů tlačí sazby nahoru.
Důvod spočívá v neochotě bank půjčovat peníze na mezibankovním trhu v neklidných dobách.
Na straně druhé stagnace ekonomiky znamená klesající poptávku po úvěrech a tedy tlačí sazby naopak nahoru.
Aktuální sazby jsou již nějakou dobu poblíž historicky nejnižší úrovně.
Dá se tedy očekávat, že pokud nedojde k dalším dramatickým událostem v souvislosti s Řeckem,
Portugalskem , Španělskem nebo další zemí, budou se sazby v roce 2012 pohybovat blízko současné úrovně.
Fakt, že ECB je ochotna pumpovat do ekonomiky téměř jakýkoliv objem peněz trhy poměrně uklidnil.
V delším horizontu se ovšem toto pumpování peněz může projevit v rostoucí inflaci.
Opatrný odhad - sazby standardních fixovaných hypoték s fixací 3-5 let by se do konce roku neměly dostat přes 4% p.a.
Plovoucí sazby do 3%.
Jakou tedy volit v současnosti fixaci úrokové sazby?
Především bych chtěl zdůraznit, že je třeba si uvědomit co chci fixací docílit a jaké mám plány do budoucnosti.
Volba fixace totiž znamená volbu doby, kdy máme svou sazbu jistou, ale také dobu po kterou
nemůžeme hypotéku bez výrazné pokuty doplatit.
Takže pozor pokud kupujeme startovací byt a již teď plánujeme po 3 letech koupi větší nemovitost určitě není vhodné volit 5 letou fixaci. Pokuty za předčasné splacení hypotéky mimo fixaci jsou dosti vysoké.
V takových případech pak právě může být alternativa hypotéka s plovoucí sazbou.
Jak taková sazba funguje?
Sazba se skládá s pevné části: to je marže banky, obvykle pevná po celou dobu hypotéky a s pohyblivé části což je nejčastěji sazba 1 měsíční Pribor vyhlašovaná Českou národní bankou.
V žádném případě pohyby sazby nemůže ovlivnit Vaše banka.
Jaké jsou její hlavní výhody a nevýhody?
Výhody: Oproti fixované sazbě je levnější obvykle nižší o minimálně 1%. Poplatky za předčasné
splacení jsou výrazně nižší popřípadě žádné.
V případě poklesu sazeb na trhu se sníží i Vaše sazba. Nemusíte čekat až na konec fixace.
Přechod na variantu s fixací je možný kdykoliv.
Nevýhody: Riziko změny sazby směrem nahoru.
Obvykle banky posuzují přísněji příjmy klienta ( nutnost větší rezervy pro případ zvýšení splátky)
Vyšší potřeba vlastních zdrojů - pohyblivé sazby banka neakceptuje u 100% hypotéky.
Závěr: o tom jakou variantu zvolit je třeba vždy přemýšlet podle konkrétní situace a je dobré si vše nechat vysvětlit podrobně od specialisty - hypotéčního makléře.
Autorem článku je Pavel Aron, hypoteční makléř, GEPARD Praha 4 Hvězdova