Možnosti koupě bytu na hypotéku
Je velkou pravdou, že co klient, to zvláštní a neopakovatelná situace. Každý jsme jiný. Každý řešíme něco jiného a za jiných okolností. Přesto si troufnu rozdělit otázku koupě bytu do tří základních oblastí:
- 1. koupě bytu od stávajícího vlastníka
- 2. koupě bytu – novostavby - v rámci developerského projektu
- 3. „koupě“ družstevního bytu
1. Koupě bytu od stávajícího vlastníka
Z pohledu vyřízení hypotéky se většinou jedná o nepříliš komplikované obchody. Byt v osobním vlastnictví je v katastru nemovitostí evidován jako samostatná nemovitost a ve většině případů tedy může posloužit jako zástava bance.
Většinou stačí, když klient bance doloží svou bonitu – schopnost úvěr řádně splácet – a pokud klient splní podmínky banky, úvěr je poměrně rychle schválen. V ideálním případě to může být otázka jednoho, možná dvou týdnů včetně zajištění např. potvrzení o příjmu nebo odhadu ceny kupované nemovitosti.
Po schválení úvěru se podepíše klient s prodávajícím kupní smlouvu, prodávající podepíše také zástavní smlouvu a tyto dokumenty se ve správném pořadí vloží na katastr.
Následné čerpání hypotéky a zaplacení kupní ceny bytu je pak většinou otázkou maximálně několika dnů.
2. Koupě bytu – novostavby - v rámci developerského projektu
Koupě bytu v developerském projektu může být o něco komplikovanější. Hlavní problém je, že v době, kdy si klient chce hypotéku zajistit, většinou kupovaný byt ještě neexistuje. Často je projekt ve fázi, kdy je v zemi pouze vykopána velká díra :-)
Další částečnou komplikací může být to, že developer většinou chce, aby mu klient kupní cenu platil postupně. Např. při podpisu rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní musí klient složit tzv. rezervaci. V okamžiku hrubé stavby může být povinnost úhrady další části kupní ceny, další část může být splatná např. po kolaudaci a poslední třeba po fyzickém převzetí bytu.
Banky si samozřejmě s takovou situací dovedou poradit. Na druhou stranu – slušný, zkušený developer má také představu o tom, co pro banky je a co není přijatelné a podmínky pro jednotlivé úhrady tomu přizpůsobí.
Takže se v ideálním případě nejedná o nějak zvlášť komplikované obchody. Přesto bych ale řekl, že je namístě o něco více obezřetnosti, plánování a znalostí problematiky, aby vše dopadlo ke spokojenosti všech zúčastněných.
3. „Koupě“ družstevního bytu
Trochu zvláštní kapitolou je „koupě“ družstevního bytu. Proč pořád tu „koupi“ uzavírám do těch uvozovek? To proto, že družstevní byt se vlastně nekupuje. Nejedná se o koupi bytu, ale o tzv. převod práv a povinností člena družstva. Byt zůstává majetkem družstva a nový člen družstva má právo byt užívat.
Existuje situace, kdy družstvo skutečně byty prodává do osobního vlastnictví nějakému budoucímu vlastníkovi – typicky členovi družstva, který má právo byt užívat – ale tyto tzv. privatizace jsou vlastně běžnou koupí bytu do osobního vlastnictví, jak jsme o tom psali výše.
Když mluvíme o „koupi“ družstevního bytu v uvozovkách, tedy o převodu práv a povinností člena družstva, musíme zmínit tu nejpodstatnější věc na tom celém: družstevní byt není možné použít jako zástavu.
Byt není majetkem stávajícího uživatele, nebude ani majetkem nového uživatele. Tito jej pouze mají právo užívat. Ale majitelem bytu je družstvo a poskytnou takový byt bance jako zástavu může pouze a jedině družstvo. A to je tak složitá záležitost, že v praxi je v podstatě vyloučená.
Takže v takové situaci existují v podstatě jen dvě řešení:
- klient má jinou vhodnou nemovitost a tu bance poskytne jako zástavu
- klient si vezme tzv. předhypoteční úvěr
V prvním případě, kdy má klient k dispozici jinou vhodnou nemovitost, je vlastně hlavní problém vyřešen. Klient získá úvěr na bydlení a pouze ho zajistí jinou nemovitostí, protože družstevní byt zastavit nelze.
Druhý případ, tzv. předhypoteční úvěr je u některých bank možno využít i v situaci, kdy klient nemá jinou nemovitost k dispozici, ale důležitou podmínkou je, že družstevní byt bude nejpozději do jednoho roku privatizován – převeden do osobního vlastnictví – a klient ho nejpozději do jednoho roku bance poskytne jako zástavu.
Jinými slovy, banka se po dobu jednoho roku spokojí s tím, že úvěr není zajištěn zástavním právem k nemovitosti, ale bude trvat na tom, aby nejpozději do roku klient situaci vyřešil, stal se vlastníkem bytu a tento byt bance zastavil.
Tento závazek by klient neměl přijmout, pokud není skutečně jistota, že byt do osobního vlastnictví skutečně převeden bude. Kdyby nic jiného, tak převod bytů do osobního vlastnictví musí schválit členové družstva na valné hromadě. Proto v případě, kdy příprava privatizace družstevních bytů není v hodně pokročilé fázi, nemá příliš smysl se o předhypoteční úvěr zajímat.
Autor článku: David Eim, produktový manager GEPARD FINANCE a.s.
