Nákup nemovitosti v dražbě
Většina dražeb dnes už probíhá elektronicky. Stačí se zaregistrovat na jednom z portálů, který si lze vybrat například na portaldrazeb.cz a podle instrukcí ověřit svoji totožnost.
Než se však dražby aktivně zapojíte, je potřeba se důkladně seznámit s dražební vyhláškou pro danou nemovitost, která je vydána nejméně 30 dní před samotnou dražbou. Ve vyhlášce najdete detailní popis dražené nemovitosti, místo a čas konání dražby, výši dražební jistoty, nejnižší podání, informace o tom, jestli na nemovitosti nejsou věcná břemena nebo jiná omezení v jejím užívání apd.
Stejně jako nákup nemovitosti od přímého vlastníka, lze i nákup nemovitosti v dražbě financovat formou hypotéky. Financování tohoto druhu pořízení nemovitosti má však svá pravidla a je potřeba s nimi před účastní na dražbě počítat.
Financování nákupu v dražbě
Jak funguje úvěrové financování nákupu nemovitosti v dražbě?
Předhypoteční úvěr
V první řadě, je potřeba si uvědomit, že jsou-li na nemovitosti exekuční práva, pak nelze nemovitost poskytnout do zástavy vůči hypotéce. Financování je možné formou dočasně nezajištěnou hypotékou (pokud nemáte jinou nemovitost, kterou byste mohli bance nabídnou do zástavy), které se nazývá předhypoteční úvěr. Předhypoteční úvěr banky poskytují pouze za účelem koupě nemovitosti, která bude sloužit k rezidenčnímu bydlení případně na nákup rekreační nemovitosti.
Základní parametry předhypotečního úvěru:
- Úvěr zpravidla nelze poskytnou cizincům a občanům ČR s příjmem v zahraničí
- Maximální doba splatnosti předhypotečního úvěru je zpravidla 12 měsíců; poté je potřeba úvěr zrefinancovat na zajištěnou hypotéku (při schválení předhypotéky se automaticky podepisuje i klasická hypoteční smlouva na konkrétní nemovitost- té, kterou v dražbě kupujete; a v okamžiku, kdy je nemovitost očištěna o exekuce a jiné omezení je možné vložit zástavní právo banky a vyplatit hypotékou nezajištěný úvěr- předhypotéku a doplatit zbytek kupní ceny – rozdíl mezi již uhrazenými exekučními závazky a smluvenou kupní cenou). Zní to sice složitě, ale věřte, není to tak hrozné.
- Maximální výše předhypotečního úvěru zpravidla zastropována - většinou do 5.000.000,-
- Maximální LTV je možné do 90% ceny obvyklé/budoucí ceny obvyklé zastavované nemovitosti (případně dle aktuálně platných limitů jednotlivých bank)
Kromě nákupu nemovitosti v dražbě lze předhypotečním úvěrem financovat i nákup bytu v rámci insolvenčního řízení/konkursu, privatizace bytového fondu, nákup bytové jednotky v rámci developerského projektu, úhradu členských vkladů spojených s právem užívat družstevní byt nebo úhrada finančních prostředků za převod družstevního podílu (pro tento účel již u některých bank existuje specializovaný úvěrový produkt, kterým můžete financovat nákup družstevního podílu i bez nutnosti následného převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví).
Předhypoteční úvěr je možné řešit nejdříve po příklepu vaší nabídky v dražbě. Při žádosti o úvěr je tedy potřeba mít pravomocné usnesení o příklepu a dražební vyhlášku (usnesení o nařízení dražebního jednání). Vzhledem k tomu, že vlastník nemovitosti není oprávněn s nemovitostí disponovat, nemůže tak do výmazu exekucí z listu vlastnictví uzavřít kupní smlouvu. Z tohoto důvodu je tedy možné první čerpání předhypotečního úvěru pouze do výše vymáhaných pohledávek (exekucí). Doplatek kupní ceny pak bývá doplacen již z následné smlouvy hypotečního úvěru a to až po doložení výmazu všech exekucí, uzavření zástavní smlouvy s vlastníkem nemovitosti, podání návrhu na vklad zástavního práva a vlastnického práva (podpis kupní smlouvy) do katastru nemovitostí. Úvěr je vždy vyplácen na účet exekutora.
Hypotéka dopředu
Pokud však chcete mít jistotu, že vám bude potřebný úvěrový limit schválen, můžete také pro tento typ nákupu použít tzv. hypotéku dopředu. Tímto způsobem si tak zajistíte potřebné finance pro nákup nemovitosti a také velmi urychlíte proces zpracování smluvní dokumentace pro již konkrétní účel (formou dodatku k hypotéce dopředu se následně připraví předhypoteční smlouva a následně zástavní smlouvy). Výhodou hypotéky dopředu je skutečnost, že vaše příjmy prokazujte pouze při schválení úvěru, na čerpání (a tedy i hledání vhodné nemovitosti) máte až 3 roky a také fakt, že nemusíte celý úvěrový limit vyčerpat.
Autor článku:
Bc. Martina Škarydková, MBA
hypoteční makléř | vázaný zástupce GEPARD FINANCE a.s.Václavské náměstí 21
admin. budova SČMVD 5. patro
110 00 Praha 1 (metro Můstek)
tel.: +420 775 957 529
Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.
