Koho se změna týká?
Změna se týká hypotečních úvěrů uzavřených 1. 9. 2024 nebo později.
Hypotečních úvěrů uzavřených před 1. 9. 2024 se novela začne týkat až od okamžiku, kdy jim začne běžet nová fixace. Do té doby se starší úvěry stále budou řídit původním zněním zákona.
Zákon pamatuje na množství situací, ve kterých je předčasné splacení hypotéky zcela bezplatné. Tyto situace si ukážeme dále. Úhrada účelně vynaložených nákladů tak padá do úvahy prakticky pouze v situaci, kdy klientovi běží fixace úrokové sazby a klient se během fixace rozhodne úvěr splatit. Typicky proto, protože úrokové sazby v mezičase poklesly a klient chce tuto výhodu využít ve svůj prospěch.
V případě zájmu doporučuji tento článek na našem blogu, který se podrobně zajímé problematikou účelně vynaložených nákladů.
Kdy je splacení hypotéky bezplatné?
Banka nemá nárok na žádnou úhadu účelně vynaložených nákladů v následujících situacích:
1) Při splacení na konci fixace, resp. během tří měsíců poté, co banka klientovi sdělila novou výši úrokové sazby.
2) Při splacení až 25 % smluvní jistiny v době jednoho měsíce před výročím uzavření smlouvy.
3) Při prodeji nemovitosti financované tímto hypotečním úvěrem nebo sloužící jako zajištění tohoto hypotečního úvěru. Podmínkou je že od uzavření úvěru uplynuly nejméně dva roky.
4) Při vypořádání společného jmění manželů – typicky v případě rozvodu. Podmínkou je že od uzavření úvěru uplynuly nejméně dva roky.
5) Při plnění z pojištění určeného k zajištění splacení tohoto hypotečního úvěru.
6) Při splacení v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka (nebo jeho manžela resp. partnera), pokud tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti hypotéku splácet.
Na kolik přijde předčasné splacení hypotéky?
Česká národní banka pro účel výpočtu zveřejňuje tzv. referenční sazbu.
V případě zájmu se můžete podívat: https://www.cnb.cz/cnb/arad_zapujcni_urokove_sazby
Stanovení výše úhrady probíhá takto:
1) Spočítá se, kolik úroků má klient ještě zaplatit do konce fixace. Označme si tyto úroky jako „úroky stávající“.
2) Spočítá se, kolik úroků by klient zaplatil do konce fixace, kdyby jeho hypotéka byla úročena referenční sazbou. Označme si tyto úroky jako „úroky referenční“.
3) Spočítá se rozdíl mezi těmito úroky: úroky stávající mínus úroky referenční. Tento rozdíl se nazývá „úrokový gap“.
Úhrada ÚVN se uplatní pouze tehdy, pokud úrokový gap je kladný. V opačném případě nebude klient platit nic.
Jinými slovy: pokud má klient nižší úrokovou sazbu, než kolik je sazba referenční, také jeho stávající úroky do konce fixace budou nižší. Úrokový gap tak bude záporný (úroky referenční budou větší, než úroky stávající) a klient za splacení během doby trvání fixace úrokové sazby nebude platit nic.
Je ovšem otázkou, proč by klient hypoteční úvěr během fixace za takových okolností splácel. Refinancování v takové chvíli postrádá smysl a jediné, co si lze představit je snad získání nečekaného dědictví nebo výhra ve sportce.
Pokud úroková sazba klienta je vyšší, než referenční sazba, také stávající úroky budou vyšší, než referenční úroky. Úrokový gap je v takovém případě kladný a banka má nárok na úhradu ÚVN.
4) Pokud je úrokový gap kladný, je základem pro stanovení ÚVN. Účelně vynaložené náklady, na které má banka právo, se rovnají výši úrokového gapu. Zároveň však ale nesmí být vyšší, než 0,25 % z objemu předčasné splátky za každý započatý rok do konce fixace, celkem však maximálně 1 % z objemu.
Jinými slovy: Pokud vůbec lze uplatnit nějakou úhradu ÚVN (t.j. pokud úrokový gap je kladný) je maximální možná výše této úhrady 2.500 Kč za každý jeden milon Kč za každý započatý rok do konce fixace, maximálně však 1 % z objemu celkem. Maximálně tedy 10.000 Kč z každého jednoho milionu Kč.
Několik ilustrativních příkladů
Zadání první:
Úvěr 3.300.000 Kč, splatnost 25 let, sazba 5,09 % fixovaná na 5 let.
Na úvěr se již vztahuje znění novely zákona.
Referenční sazba zveřejněná ČNB činí 4,24 %.
Současně s provedením 28. splátky chce klient celou hypotéku splatit.
Výpočet:
Zůstatek hypotéky v tu chvíli bude činit 3.138.000 Kč.
Do konce fixace zbývá 32 splátek. Úroky do konce fixace činí cca 412 tis. Kč.
Referenční sazba zveřejněná ČNB činí 4,24 %. Úroky do konce fixace při této sazby činí 365 tis. Kč.
Úrokový gap činí 412 – 365 = 47 tis. Kč
Úrokový gap je kladný, proto se uplatní úhrada ÚVN.
Do konce fixace zbývá 32 splátek,to jsou dva roky a něco, tedy 3 započaté roky. Maximální výše úhrady je tedy omezena na 0,25 % za každý započatý rok, což činí 0,75 % z objemu. Zároveň je omezena na 1 % celkem, což se ale v této situaci neuplatní.
Tedy 0,75 % z 3.138.000 = cca 23.500 Kč. Tuto částku bude banka oprávněna po klientovi požadovat.
Zadání druhé (změna oproti prvnímu příkladu je zvýrazněna):
Úvěr 3.300.000 Kč, splatnost 25 let, sazba 5,09 % fixovaná na 5 let.
Na úvěr se již vztahuje znění novely zákona.
Referenční sazba zveřejněná ČNB činí 4,24 %.
ZMĚNA: Současně s provedením 6. splátky chce klient celou hypotéku splatit.
Výpočet:
Zůstatek hypotéky v tu chvíli bude činit 3.267.000 Kč.
Do konce fixace zbývá 54 splátek. Úroky do konce fixace činí cca 712 tis. Kč.
Referenční sazba zveřejněná ČNB činí 4,24 %. Úroky do konce fixace při této sazby činí 626 tis. Kč.
Úrokový gap činí 712 – 626 = 86 tis. Kč
Úrokový gap je kladný, proto se uplatní úhrada ÚVN.
Do konce fixace zbývá 54 splátek, to jsou čtyři roky a něco, tedy 5 započatých let. Maximální výše úhrady je tedy omezena na 0,25 % za každý započatý rok, což činí 1,25 % z objemu. Zároveň je však omezena na 1 % celkem. Uplatní se tedy 1 % z objemu.
Tedy 1 % z 3.267.000 = cca 32.670 Kč. Tuto částku bude banka oprávněna po klientovi požadovat.
Zadání třetí (změna oproti prvnímu příkladu je zvýrazněna):
Úvěr 3.300.000 Kč, splatnost 25 let, sazba 5,09 % fixovaná na 5 let.
Na úvěr se již vztahuje znění novely zákona.
ZMĚNA: Referenční sazba zveřejněná ČNB činí 5,29 %.
Současně s provedením 28. splátky chce klient celou hypotéku splatit.
Výpočet:
Zůstatek hypotéky v tu chvíli bude činit 3.138.000 Kč.
Do konce fixace zbývá 32 splátek. Úroky do konce fixace činí cca 412 tis. Kč.
Referenční sazba zveřejněná ČNB činí 5,29 %. Úroky do konce fixace při této sazby činí 430 tis. Kč.
Úrokový gap činí 412 – 430 = -18 tis. Kč (záporné číslo).
Úrokový gap je záporný, proto se žádná úhrada ÚVN neuplatní.
Slovník:
účelně vynaložené náklady – náklady na jejichž úhradu má banka nárok při předčasném splacení hypotečního úvěru během doby trvání fixace úrokové sazby
referenční sazba – úroková sazba, resp. sada úrokových sazeb dělených podle typů úvěrů a doby fixace, které pravidelně zveřejňuje Česká národní banka. Referenční sazba je průměrem úrokových sazeb všech poskytnutých hypotečních úvěrů (odpovídajícího druhu a fixace) za dobu tří měsíců. Jinými slovy, jedná se o tříměsíční plovoucí průměr úrokových sazeb. Tuto hodnotu ČNB zveřejňuje na začátku druhého měsíce následujícího po onom tříměsíčním období, za které je průměrná sazba spočítána
stávající úroky – úroky, které v souladu se svou úvěrovou smlouvou klient zaplatí do konce fixace
referenční úroky – úroky, které by klient uhradil do konce fixace, kdyby jeho hypoteční úvěr byl úročen referenční sazbou
úrokový gap – rozdíl mezi stávajícími a referenčními úroky
Autor článku:
David Eim
místopředseda představenstva
GEPARD FINANCE a.s.
