V době psaní tohoto článku, tedy koncem roku 2022, jsou úrokové sazby kolem 6 % p.a. Všude čteme, že poskytování hypoték je aktuálně v obrovském útlumu a že lví podíl na tom mají právě aktuální vysoké sazby.
A za chvíli můžeme vidět reklamní plochu s nabídkou hypotéky za 2,99 %. A ejhle... na sociální síti úvaha, zda lze i dnes získat hypotéku třeba i pod dvě procenta.
Jak jde tohle dohromady?
Asi nikoho nepřekvapí, že v tom lákavém soustu se skrývá schovaný docela ostrý háček. Tak pozor ať se nenapíchnete...
Nabídky developerů
Část těchto překvapivě výhodných hypoték pochází od developerů a týká se tedy výhradně nových bytů v nabídce toho kterého developera. A jak od sebe firmy na trhu tradičně opisují a inspirují se jedna druhou, tak se tyto nabídky usadily na "garantované sazbě 2,99 %".
A rovnou si na rovinu řekněme, že na hypotéku za 2,99 % můžete rovnou zapomenout. Je to marketing. Ovšem pozor! Tím nechci říci, že to jakkoliv odsuzuji nebo se proti tomu chci vyhranit. Je to pěkný nápad, dává smysl, je to chytlavé, využívá to aktuální mediální masáže na téma "ach jak jsou ty sazby vysoké". A hypotéky schvalují banky, takže nějakého "napálení se" na nereálné předpoklady bych se nebál.
V posledních měsících došlo k velmi výraznému propadu poptávky po koupi nemovitostí. Důvodem jsou vysoké ceny nemovitostí, drahé a navíc těžko dostupné hypotéky, ne moc pozitivní ekonomická situace a možná i leccos dalšího. Propad poptávky znamená tlak na snižování ceny. Kdo prodat musí, ten se bude muset začít smiřovat s nižší cenou. Kdo prodat nemusí, ten možná bude chtít počkat, jak se situace dále vyvine.
Developeři zatím zlevňovat nechtějí. Věří v oživení trhu a proto "se zakopali na pozicích" a brání je i za cenu propadu prodejů. A přesto se objevují v nabídkách developerů pobídkové akce, které nenazýváme slevami, ale které ve skutečnosti slevami jsou.
V čem tedy spočívá trik garantované hypotéky 2,99 % p.a.?
Pokud někde takovou či obdobnou nabídku naleznete, prosím mějte na paměti, že podmínky se mohou lišit mnoha různými způsoby. Já se v tomto článku "odpíchnu" od podmínek jednoho opravdu velkého a významného developera.
Banka hypotéku aktuálně za takových podmínek neposkytne. Punktum, tečka, chytili jsme křečka.
Ale developer nabízí, že pokud sazba bude vyšší, než 2,99 % p.a. (což asi bude), tak bude klientovi kompenzovat rozdíl mezi jeho skutečnou sazbou a sazbou 2,99 %.
Zatím dobrý.
Kompenzace je však maximálně do úrokové sazby 6 % p.a. To je naprosto fér. Developer se nemůže zavázat kompenzovat jakýkoliv rozdíl.
Doba kompenzace je tři roky od začátku čerpání hypotéky. To je také pochopitelné omezení, ale nutno upozornit, že část kouzla se tím vytrácí. A tuto informaci už developeři tak aktivně nepromují.
Jaký je reálný dopad?
Zkusme si udělat reálný příklad. Přesný vyčíslení se v detailu může lišit a já přesný postup konkrétních developerů neznám, ale prostor pro odchylku není velký. Proto si pro představu můžeme modelaci udělat:
Byt 2+kk, Praha 10 Záběhlice
plocha cca 50 m2, cena 6.995.000 Kč.
Klient má 20 % vlastních zdrojů. To znamená, že disponuje částkou 1.400.000 Kč v hotovosti.
Zbylou část, tedy 5.595.000 Kč bude financovat hypotečním úvěrem.
Splatnost úvěru bude 30 let. Úroková sazba 5,99 % p.a. fixovaná na dobu pěti let.
Měsíční pravidelná splátka takového úvěru činí asi 33.509 Kč.
Podíl splátky jistiny (tzv. úmor) a splátky úroků se s postupem času mění, ale pro ilustraci uveďme, že v první splátce je 5.581 Kč úmor a 27.928 Kč splátka úroků.
Za tři roky klient na úrocích uhradí asi 987.000 Kč.
Za celou fixaci, tedy 5 let, klient na úrocích uhradí asi 1.621.000 Kč
Kompenzaci od developera spočítáme tak, že si řekneme jak by hypotéka vypadala, KDYBY sazba byla "garantovaných" 2,99 % p.a.
Měsíční pravidelná splátka takového úvěru by činila asi 23.559 Kč.
Opět pro představu uveďme, že v první splátce je 9.618 Kč úmor a 13.941 Kč splátka úroků.
Za tři roky by klient na úrocích uhradil asi 486 tis. Kč.
Rozdíl v úrocích za tři roky by měl být tou částkou, kterou by developer kompenzoval. A ten rozdíl není malý - bratru 500 tis. Kč. Co ovšem považuji za důležité je zdůraznit, že se nejedná o supervýhodnou hypotéku. Jedná se o slevu. O finanční pobídku s cílem podpořit prodej bytů, které developer prodává.
Můj postřeh pod čarou:
Obecně to neplatí, ale konkrétní velký developer, který mě částečně k napsání tohoto článku inspiroval, má zároveň oprávnění zprostředkovávat hypoteční úvěry a kompenzace je podmíněna tím, že hypotéka bude zprostředkována developerem. Developer od banky obdrží provizi a ta část nákladů na kompenzaci sazby eliminuje. Ale např. v našem modelovém příkladu by to zdaleka nebylo vše, takže "vklad" developera je reálný.
A druhý postřeh pod čarou:
Kdybych byl klient, který to cáluje cash, neboli má hotovost - to bych asi chtěl, abych i já dostal nějakou kompenzaci. Protože - a to si opět zdůrazněme - nejedná se o hypotéku za 2,99 %. Jedná se o běžnou hypotéku, kde developer ze svých prostředků kompenzuje část úrokových nákladů. A pokud se tak chová ke klientům, kteří si na koupi potřebují půjčit, proč ke mně, který má cash, by se měl chovat jinak?
Koupě bytu s hypotékou
Další zajímavý fenomén, který se v poslední době objevil, je prodej bytu, na kterém je hypotéka uzavřená za podmínek z let 2020, 2021, kdy úrokové sazby byly až někde kolem 2 % p.a.
Přestože převzetí hypotéky se dříve prakticky nedělalo, většina bankl by do toho ani nešla, zdá se, že nyní i toto může být pro banky způsob, jak udržet objem hypotečního portfolia.
Z principu na tom nic není špatně, ale opět existují další pohledy, které nemusí být již zcela pozitivní.
Je hezké kupovat byt i s převzetím hypotéky za takto luxusních podmínek. Ne každý si ale uvědomuje, že tyto podmínky jsou platné pouze po dobu fixace úrokové sazby.
Je sazba 2 % p.a. a fixace bude trvat ještě 7 let? No páni!!! Tak to je kauf roku. Beru všema deseti.
Je sazba 2 % p.a. a fixace končí příští léto. Při vší úctě - tohle je prakticky bezcenné.
Takže moje rada zní - pozor na fixaci. Prověřte si, kdy končí.
Zkusme si teď jednu praktickou modelaci:
Prodávající prodává nemovitost za 7 mil. Kč.
Kupující má 2 mil. Kč vlastní a potřebuje dalších 5 mil. Kč. financovat hypotékou.
Prodávající hypotéku má z roku 2020 na dostatečnou částku a její sazba je 2 % p.a. Hypotéka byla fixovaná na 10 let a bude tedy trvat do roku 2030.
To zní jako sen.
Jak může kupující postupovat?
Vezme se vlastní hypotéku - 5 mil. Kč na 25 let za 5,99 % p.a.
A buďme co nejobjektivnější: teď si vezme fixaci jen na 3 roky za 5,99 % p.a. a potom na dalších pět za nějakou lepší sazbu - třeba 3,49 % p.a.
V příštích 7 letech tedy zaplatí asi 1.492.000 Kč na úrocích.
Co nabízí prodávající?
Nabízí hypotéku se sazbou 2 % p.a. Řekněme, že zůstatek je zrovna těch ideálních 5 mil. Kč a zbývá 25 let splatnosti. Varianty jsou tak zcela srovnatelné.
5 mil. Kč na 25 let za 2 % znamená, že dlužník za dalších 7 let zaplatí - podržte se (!) - zhruba 622 tis. Kč. To je o 870 tis. Kč méně !!!
Myslí si snad někdo, že prodávající si tohohle nebude vědom? A pokud si toho vědom bude, lze předpokládat, že tenhle potenciál jen tak z lásky k bližnímu svému přenechá kupujícímu?
Opravdu si myslíte, že neřekne, hele, ty na té mé hypotéce tak hrozně moc ušetříš ... tak co kdybys mi ještě dal 100 tis. navíc? Pořád na tom díky mě ušetříš 770 tis. Kč.
Řekl jsem 100 tis.? Jé, promiň, já jsem myslel 200 tis. Teda myslel jsem 300, ale řekl jsem 200.
Hele, víš co? Tak pojďme s tou úsporou na půlky, ne? Dej mi 435 tis. a rozejdem se jako přátelé.....
Morálně se nám to nemusí líbit. Ale je to realita. Majitel nemovitosti nám může (ale nemusí) dát možnost ušetřit v dalších 7 letech 870 tis. Jestli to tak bude, nebo ne, to záleží jen a jen na něm. Dá nám tím jednoduše vyčíslitelnou úsporu. Proč by to u všech svatých ale dělal? On něčím reálně disponuje. Má k něčemu velmi žádanému reálný přístup a rozhoduje o tom. Proč bychom měli z jeho prozíravosti s jakou si hypotéku před lety vzal, těžit jen my? Proč ne i on? Nebo především on? Někoho za to soudit by byl vrchol pokrytectví.
Takže ta prokletá nabídka a poptávka zase vynese poslední trumf. Mariášník by řekl "sedmu na konec a navíc v červenejch".
Ale nic není zadarmo. Ani slevy ne. Tak na to myslete, až se budete radovat z hypotéky za 2,99 % p.a. v situaci, kdy ti druzí si berou hypotéky za šest.
Autor článku:
David Eim
místopředseda představenstva
GEPARD FINANCE a.s.
