Proč nová opatření?
Dle statistiky Evropského orgánu pro bankovnictví (EBA) z roku 2017 má Česká republika velmi nízký podíl špatných úvěrů na bydlení (1,4 %, evropský průměr činí 5,3 %). I přesto zavádí ČNB od října letošního roku další opatření, která povedou k omezení možnosti získat hypoteční úvěr pro některé žadatele. Vedou ji k tomu obavy z přehřátí trhu s nemovitostmi. Na bydlení mají Češi celkově půjčeno již více než bilion korun. A i když v posledních měsících lehce klesá počet žadatelů o úvěr, ceny nemovitostí dál rostou.
Opatření v upravené podobě
ČNB zmiňuje ve svých doporučeních monitoring DTI/DSTI již v roce 2015. V doporučení vydaném v roce 2017 uvedla, že by banky měly postupovat obzvláště obezřetně při DTI vyšším než 8 a DSTI vyšším než 40 % (dále zjednodušeně 8/40). Na základě tohoto doporučení začaly některé banky s těmito parametry pracovat. Nyní v červnu 2018 doporučení rozšířila. Potvrdila své dřívější doporučení ohledně obezřetnosti při překročení parametrů 8/40. Navíc doplnila doporučení, aby DTI nepřesáhlo hodnotu 9 a DSTI nepřesáhlo 45 % (dále zjednodušeně 9/45).
Čtěte také: Vliv omezení poměrových ukazatelů příjmů a zadlužení na dostupnost hypoték se přeceňuje
Kolik žadatelů by neprošlo?
Česká bankovní asociace vypracovala společně s bankami, jejichž podíl na trhu s hypotékami činí asi 80 %, dopadovou analýzu a aplikovala nová opatření ČNB na veřejně dostupná čísla o poskytnutých úvěrech v roce 2017. Z analýzy vyplynulo, že za nových podmínek by bylo v loňském roce bankami odmítnuto asi 20 % žadatelů o hypoteční úvěr, tj. asi 22 000 z celkových 110 000 žadatelů. Pokud by stejných 20 % bylo použito i u zajištěných úvěrů od stavebních spořitelen, bylo by odmítnuto dalších asi 5 000 žadatelů.
Z čeho výpočty vycházejí?
Dané výpočty mají srovnat současnou maximálně dostupnou hypotéku s podmínkami stanovenými v doporučení. Bohužel takovýto výpočet je ve finále značně zavádějící, protože se uvádí maximální objemy, které za daných podmínek dosažitelné nejsou.
Splatnost hypotéky
Používá se splatnost 25 let. Přitom u člověka s průměrným příjmem při splatnosti hypotéky 30 let a při aktuálních úrokových sazbách, dojde k dosažení limitů 9/45 prakticky v jednu chvíli. Pokud ale začneme zkracovat splatnost, zůstává parametr DTI stále stejný, ale parametr DSTI se začne zhoršovat a omezí maximum založené na vyhodnocení 9/45. Pokud se to v jednom odstavci použije jako argument spolu s tvrzením, že to nejhůře dopadne na mladé rodiny, je to záměrně zavádějící – především mladá rodina se nebude omezovat zkrácenou splatností.
Žadatel je jednotlivec
Používá se příklad založený na jednotlivci. Nebo na bezdětném páru. Ale velká část trhu jsou páry s jedním či dvěma dětmi. Takové rodiny mají v nákladech započteny náklady na domácnost odvozené od počtu osob v domácnosti a na tyto náklady narazí dříve, než na 9/45.
Jaká je skutečnost?
Je proto na místě dodat, že tato čísla neznamenají přímé snížení počtu obchodů, ke kterým by skutečně došlo. Tento hypotetický výpočet navíc nezohledňuje fakt, že budou existovat hraniční případy, kde bude banka ve spolupráci s klientem hledat řešení uspokojivé pro obě strany. Navíc v pěti procentech specifických případů bude bankám umožněno daná pravidla porušit. Analýza toto změkčení do zveřejněných dopadů nezahrnula. Stejně tak si po zpřísnění pravidel mnoho žadatelů může např. přivést spolužadatele, který příjem vylepší.
Doporučení ČNB budou banky zcela jistě respektovat. U běžných obchodů tak zřejmě nastanou situace, kdy budeme narážet na výše uvedené limity. Ale nic to nezmění na jejich chuti hypotéky poskytovat. A nic to nezmění na zájmu klientů financovat své vlastní bydlení. Tyto zúčastněné strany budou logicky hledat postupy, jak se s danými podmínkami co nejlépe vypořádat. Zdrojem názorů na situaci na trhu by tak měla zůstat co nejlépe provedená analýza, selský rozum a zkušenost.
Jsme tu pro vás
Pokud také uvažujete o financování hypotečním úvěrem, není nic snazšího než se obrátit na odborníky, kteří vám poskytnou všechny potřebné informace. Sjednejte si schůzku s hypotečním makléřem a splňte si sen o vlastním bydlení.
