Nejvýznamnější změna nastane v chápání staveb. Ty se budou posuzovat jako součást pozemků, se kterými jsou spojeny pevnými základy. Stavby se tak nebudou již zapisovat do katastru nemovitostí samostatně, jak tomu bylo doposud. Další změna se týká například předkupního práva - v případě, kdy bude vlastník pozemku rozdílný od vlastníka stavby, předkupní právo vzniká vzájemně automaticky.
Pozemek se stavbou splynou v jednu věc
Nový občanský zákoník představuje jeden komplexní kodex, jenž upravuje všechny vztahy mezi občany. Základní myšlenkou jeho nové úpravy je, že vše, co je pevně spojeno se zemí, je součást daného pozemku. Dle stávající právní úpravy platí, že stavba je oddělena od pozemku, na němž stojí. Jedná se tak z pohledu zákona o dvě samostatné věci. Nový občanský zákoník se však kloní k zásadě superficies solo cedit, což právě vychází z pravidla neoddělitelnosti pozemku od stavby. Součástí pozemku se pak rozumí vše, co k věci podle její povahy náleží a co nemůže být odděleno, aniž by došlo ke znehodnocení. Vyjmuty jsou inženýrské sítě, podzemní stavby a dočasné stavby.
Zákon nově stanovuje i přídatné spoluvlastnictví, o jehož převod se nemusíte starat. Věc v tomto režimu náleží společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, kdy vytvářejí místně i účelně vymezený celek. Pokud při prodeji nemovitosti zapomenete převézt například svůj spoluvlastnický podíl k příjezdové cestě, zákon myslí i na to, a převede ji automaticky s hlavní kupovanou nemovitostí.
A co se stane se stávajícími zápisy v katastru nemovitostí?
Pokud k 1. 1. 2014 bude vlastníkem stavby i pozemku stejná osoba, automaticky se stavba stane součástí pozemku a v katastru nemovitostí dojde ke sloučení do jedné nemovitosti. Domy, zapsané v katastru nemovitostí do konce roku 2013, které budou stát na cizím pozemku, zůstanou beze změny v právním smyslu zvláštní věci. To znamená, že vlastníci získají vzájemné předkupní právo. Na zaplacení kupní ceny je stanovena zákonná lhůta 3 měsíce, pokud si strany nedohodnou lhůtu delší. S prodejem nemovitosti, která stojí na cizím pozemku, se hypoteční makléři v praxi setkávají. Pozitivně zde hodnotíme, že nově bude mít vlastník pozemku právo koupit dům přednostně před ostatními zájemci, naopak, než tomu bylo doposud. Jestliže plánujete ponechat vše v původním stavu, nebude to mít vliv ani na vaši případnou hypotéku. Pokud je na nemovitost navázáno věcné břemeno nebo zástavní právo, dům se nestane součásti pozemku a zůstává samostatnou věcí.
Naopak s účinností od 1. 1. 2015 zanikne předkupní právo v rámci spoluvlastnictví. To bude mít za následek, že si každý spoluvlastník bude moci prodat svou část komukoliv, aniž by ji nabídl primárně ostatním spolumajitelům. Zároveň odpadne možnost požadovat po kupujícím odkoupení nemovitosti za stejnou cenu, či se odvolat proti neplatnosti daného převodu.
Komplikace při výstavbě a u rozestavěných staveb
Vše bude v pořádku, pokud budete stavět na svém vlastním pozemku. V tomto případě se bude zástava vztahovat na pozemek i stavbu a stavba se postupně stane součástí pozemku. Nesnáze mohou nastat, pokud se rozhodnete čerpat hypotéku nejdříve na pozemek a poté na stavbu, kterou již nebude možné po roce 2013 zapsat do katastru nemovitostí. Rozestavěné bytové jednotky bude možné zapisovat do katastru nemovitostí jako doposud.
S problémem se občan setká, pokud se rozhodne stavět na cizím pozemku. Od roku 2014 se ruší možnost zapsání rozestavěné stavby do katastru nemovitostí, což přináší bankovní revoluci v oblasti hypoték. Uskutečnit stavbu tak bude možné na základě práva stavby, jež vám udělí majitel. Délka platnosti práva stavby je 99 let a méně a je předmětem zápisu do katastru nemovitostí. Poté je možné jej zatížit případným zástavním právem. Pro banky se tím pádem může jednat o rizikovější zajištění, než je tomu doposud. Mohlo by tedy dojít i k tomu, že hypoteční úvěry budou financovat nižší procento záměrů. Pokud bude chtít majitel prodat nemovitost v podobě stavebního práva, nesmí zapomenout, že předkupní právo bude držet v rukou vlastník pozemku.
Komplikace se nevyhnou ani těm, kteří mají v současné době rozestavěný dům a hypotéku čerpají. Důležité je, aby do konce letošního roku splnili podmínky pro zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí a tuto stavbu zároveň nechali zapsat. Podmínkou je existence obvodových stěn alespoň do výše prvního nadzemního podlaží. Pokud stavbu zapsat nestihnou, budou muset dokázat, že stavba vznikla dle starých pravidel, a nemá se tak stát součástí pozemku.
Jestliže nestihnete zapsání rozestavěné stavby do katastru nemovitostí, pro budoucí bezproblémovou výstavbu se snažte sjednotit vlastnictví pozemku a stavby. Pokud budete stavět na cizím pozemku, zajistěte si nájemní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí, na základě které s vámi majitel pozemku uzavře v roce 2014 smlouvu o stavebním právu. Těmito kroky předejdete případným potížím.
(Článek vznikl ve spolupráci s titulem Finanční poradce)
K tématu nového občanského zákoníku můžete diskutovat níže.