Omezení LTV
Je to už téměř dva roky, co Česká národní banka (ČNB) stanovila limit na parametr zvaný LTV – poměr mezi výší úvěru a hodnotou zástavy. Od října 2016 tedy začalo platit doporučení ČNB, podle kterého by LTV nemělo překročit 95 %. A od dubna 2017 se tento limit posunul na 90 %. Ve většině případů se tedy klienti skutečně musí spokojit s úvěrem ve výši maximálně 90 % hodnoty nemovitosti. Ani dodržení tohoto limitu však nemusí stačit. ČNB navíc doporučuje, aby banky poskytovaly pouze 15 % úvěrů s LTV vyšším, než 80 %. Takže v tomto segmentu banky zavedly o něco přísnější podmínky pro získání úvěru, aby zájem o tyto hypotéky poněkud omezily.
Daň z nabytí nemovité věci
V listopadu 2016 došlo ke změně v oblasti úhrady daně z nabytí nemovité věci. Dříve platilo, že daň hradil prodávající. Bylo to v logice „prodávající dostal peníze a platí z nich daň z nemovitosti“. Ovšem od konce roku 2016 je to jinak. Daň z nabytí nemovité věci hradí kupující. Dopad není úplně příjemný. Dříve prodávající chtěl za byt třeba 2 miliony a tak nějak počítal s tím, že z nich zaplatí daň 80 tis. Kč. V listopadu 2016 si přečetl v novinách, že daň platí kupující. Takže chce pořád za byt 2 mil. Kč a nic z nich nikomu platit nebude. Rozum mi říká, že takto bude uvažovat každý.
V podstatě se povinnost úhrady daně promítla do zvýšení nákladů na straně kupujícího. A když se k tomu připočte výše zmíněné omezení LTV, potom na běžnou koupi může být potřeba 14 % až 24 % vlastních zdrojů. A to nemluvím o potřebě dalších peněz na nejnutnější výbavu domácnosti a nějakou rozumnou rezervu.
Zákon o spotřebitelském úvěru
V prosinci 2016 vešel v účinnost zákon 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru. Obsahu tohoto článku se dotkl vlastně jen v jedné věci, ale s o to méně příjemnými důsledky. Zákon totiž stanovil bankám povinnost tzv. „posoudit úvěruschopnost“, zejména porovnat příjmy a výdaje klienta. V té souvislosti banky přestaly poskytovat tzv. „bezpříjmové hypotéky“. A to je škoda, protože obzvláště pro podnikatele se jednalo o velmi praktický produkt.
Úrokové sazby
Počínaje srpnem 2017 začala Česká národní banka zvyšovat úrokové sazby. Klíčová sazba, o které je řeč – tzv. repo sazba, se během roku postupně zvýšila z 0,05 % na současných 1,25 %. Úměrně tomuto růstu rostly i úrokové sazby hypotečních úvěrů a jestliže jsme si před rokem brali hypotéky v průměru kolem 2 % p.a., pak dnes už průměr leží někde kolem 2,5 % p.a.
Průměrné úrokové sazby, fixace 5 let, LTV do 80 %
Zdroj: GEPARD FINANCE
DTI, DSTI
A na závěr omezení DTI a DSTI, které začne platit od října letošního roku.
DTI znamená „debt to income“ a vyjadřuje poměr mezi výší dluhů klienta a jeho ročními příjmy. (Klient s příjmem 25 tis. Kč měsíčně a jediným úvěrem – hypotékou – ve výši 1.000.000 Kč má DTI rovno hodnotě 3,33.)
DSTI znamená „debt service to income“ a vyjadřuje poměr mezi ročními výdaji na splácení úvěrů a ročním příjmem klienta. (Klient s příjmem 25 tis. Kč měsíčně a jediným úvěrem – hypotékou – ve výši 1.000.000 Kč se splátkou 3.951 Kč / měs. má DSTI rovno hodnotě 15,8 %.)
ČNB zmiňuje ve svých doporučeních monitoring DTI/DSTI již v roce 2015. V doporučení vydaném v roce 2017 uvedla, že by banky měly postupovat obzvláště obezřetně při DTI vyšším než 8 a DSTI vyšším než 40 %. (dále zjednodušeně 8/40). Na základě tohoto doporučení začaly některé banky s těmito parametry pracovat.
V červnu 2018 doporučení rozšířila. Potvrdila své dřívější doporučení ohledně obezřetnosti při překročení parametrů 8/40. Navíc doplnila doporučení, aby DTI nepřesáhlo hodnotu 9 a DSTI nepřesáhlo hodnotu 45 %. V tomto ohledu se jedná o jisté omezení podmínek.
Dále ČNB doporučuje, aby vyhodnocení schopnosti klienta splácet bylo provedeno na základě úrokové sazby konkrétního produktu, zvýšené o 2 procentní body. Opět se jedná o jisté omezení podmínek.
Zároveň však ČNB uvedla, že požaduje za přípustné překročit tyto limity u produkce ve výši 5 % objemu předcházejícího čtvrtletí.
Stále se vyplatí žádat o hypotéku
Zatím není zcela jasné, jak se toto omezení projeví na dostupnosti hypoték v reálném životě. Je jisté, že část klientů bude muset své představy o bydlení přizpůsobit novým podmínkám a možná do jisté míry zmírnit své představy. Je také jisté, že část klientů má část odpovídající hotovosti k dispozici a bude schopna potřebnou částku doplatit z vlastních zdrojů. A je jisté, že banky i klienti se budou snažit najít cesty, jak dostát požadavkům regulátora a zároveň moci realizovat své představy o vlastním bydlení. Stále totiž platí, že pro člověka, nebo spíše rodinu, je vlastní bydlení stále finančně výhodnějším řešením, než komerční pronájmy.
S novými podmínkami jde ruku v ruce nezastupitelný význam odborné pomoci – hypoteční makléři Gepard Finance znají celý hypoteční trh a pokud pro situaci konkrétního klienta existuje řešení, naši makléři ho najdou.
Autor článku:
David Eim
produktový manager
GEPARD FINANCE a.s.
