Další články z cyklu Hypotéka pro každého |
Hypotéka pro podnikatele
Podnikatel – živnostník
Jaké jsou základní požadavky?
Podnikatel živnostník dokládá své příjmy pomocí svého osobního daňového přiznání. Banky chtějí většinou jedno daňové přiznání za minulý rok, ale jsou i banky, které požadují daňová přiznání za dva poslední roky.
Protože banky trvají na tom, aby příjmy byly nejen doložitelné, ale také stabilní, požadují také, aby klient podnikal po nějakou minimální stanovenou dobu a tím stabilitu příjmu prokázal. Většinou je to otázka jednoho až dvou let nepřerušeného podnikání.
Jak banky počítají příjmy klienta podnikatele?
Vedete účetnictví?
Pokud klient vede daňovou evidenci (dříve jednoduché účetnictví) nebo účetnictví (dříve podvojné účetnictví), počítají banky příjmy v podstatě stejným způsobem. Od základu daně odečtou daň a dále odečtou vypočtené povinné platby zdravotního a sociálního pojištění. To, co zbude, se považuje za roční čistý příjem klienta.
MĚSÍČNÍ PŘÍJEM KLIENTA =
= (ZÁKLAD DANĚ – DAŇ – ZDRAVOTNÍ – SOCIÁLNÍ ) / 12
Uplatňujete paušál?
Pokud klient uplatňuje paušální náklady, je situace jiná a výpočty příjmu klienta o něco složitější. Důvod to má jeden, zato podstatný: základ daně, ke kterému se dospěje uplatněním paušálních nákladů, žádným způsobem nepopisuje finanční situaci klienta.
Klient fakturoval např. 600 tis. Kč a po uplatnění 60% paušálu je jeho základ daně 240 tis. Kč. Jaké byly jeho skutečné náklady? Kolik mu skutečně zůstalo z těch fakturovaných 600 tis. Kč? To není možné nijak zjistit. Ale dá se předpokládat, že skutečné náklady byly nižší (dokonce i značně nižší), než výše uplatněného paušálu.
Banky tohle dobře vědí a úvěry klientům podnikatelům poskytovat chtějí. Ale slušně podnikající (a vydělávající) klient po uplatnění 60% paušálu vypadá podle základu daně na to, že je zralý na zaopatření v chudinském ústavu. Kudy z toho ven?
Banky se snaží (aspoň ty rozumnější z nich) vymyslet nějaký přístup, který by klienty s uplatněným paušálem vrátil do hry, resp. zvýšil jejich šance na získání hypotéky v odpovídající výši.
Některé banky nepočítají zdravotní a sociální. Výpočet potom vypadá takto:
MĚSÍČNÍ PŘÍJEM KLIENTA = (ZÁKLAD DANĚ – DAŇ) / 12
Některé banky tzv. předaňují – redukují paušální náklady nějakým koeficientem. Například u 60% paušálu sníží paušální náklady o jednu čtvrtinu.
Další banky předaňují čísla z daňového přiznání různými koeficienty v závislosti na oboru podnikání.
A některé z bank navíc dokonce dovedou příjmy klienta odvodit z obratu, kterého při svém podnikání dosahuje.
A další banky nedělají nic. Ke své vlastní škodě. Přichází pak zbytečně o část klientů.
Všechny tyto přístupy se různými způsoby uplatňují. Je to celkem složité a pro ilustraci proto nejlépe poslouží konkrétní příklad:
Pokud bude mít klient příjmy z podnikání 600 tis. Kč, náklady 360 tis. Kč, základ daně 240 tis. Kč (klient vede daňovou evidenci) a daň ve výši 11.160 Kč, uznají banky měsíční příjem ve výši od 12.600 Kč do 15.000 tis. Kč a klient jako jediný žadatel bez závazků by se mohl dostat k hypotéce asi 1,7 mil. Kč
Pokud k totožnému základu daně dospěje klient uplatněním paušálu, bude situace zcela odlišná. Banky uznají příjmy někde kolem 14.400 Kč až 32.000 Kč. U té správné banky by se klient mohl dostat až někam přes 3,5 mil. Kč.
Banky mají rozdílné postupy
Z toho, jak velký je rozdíl v uznatelném příjmu u klienta uplatňujícího paušál, je jasně vidět, že banky mají postupy velmi (a tím myslím „VELMI“) rozdílné.
Pokud natrefíte zrovna na tu, která vychází z předpokladu, že klient má tolik peněz, kolik činí jeho základ daně po odečtu daní a pojištění, zjistíte ke svému zděšení, že na plánovanou hypotéku zdaleka nedosáhnete.
A možná, že se ani nedozvíte, že u jiné banky by situace mohla být zcela odlišná.
Makléři GEPARD FINANCE jsou ve svém oboru zkušení, a pokud na trhu existuje řešení Vaší situace, pak jej naleznou.
Chcete nejnižší úrokovou sazbu?
Pro další informace k úrokovým sazbám všech bank stačí vyplnit hypoteční kalkulačku
Autor článku: David Eim, produktový manager GEPARD FINANCE a.s.
