Český hypoteční trh se mění před očima. První utáhnutí opasku přišlo 3. 4. 2017, kdy v platnost vstoupilo doporučení neudělovat žadatelům hypotéky se 100% hodnotou zástavy nemovitosti. Současně s tím došlo k regulaci množství poskytnutých hypotečních úvěrů nad 80 % LTV.
Tímto krokem se Česká národní banka snaží zamezit hypoteční bublině, reálný dopad však bude zřejmě minimální. Při nedostatku financí pro koupi nemovitosti se totiž žadatelé jednoduše obrátí na spořitelny a nebankovní instituce a doplatek na nemovitost si půjčí tam.
I na to má ale bankovní rada recept.
Přísnější posuzování bonity na obzoru?
Říkají vám něco termíny LTI / DTI? Měly by. Pokud totiž parlament schválí novelu zákona o ČNB, získá Česká národní banka pravomoc regulovat hypoteční trh závaznými podmínkami pro žadatele.
Představitelé ČNB se svými záměry netají – kromě výše LTV by se o udělení hypotečního úvěru (a jeho výši) mělo v budoucnu rozhodovat i podle LTI / DTI. Co ty toto termíny znamenají a jaký praktický dopad mohou mít?
Česká národní banka stanovuje vyhláškou způsob a pravidla výpočtu úvěrových ukazatelů.
Úvěrovým ukazatelem je ukazatel vyjadřující poměr:
a) celkové výše dluhů spotřebitele ze spotřebitelských úvěrů zajištěných stejnou obytnou nemovitostí k hodnotě zajištění (ukazatel LTV),
b) celkové výše dluhů spotřebitele k jeho příjmům (ukazatel DTI),
c) výdajů spotřebitele vyplývajících z celkové výše dluhů spotřebitele k jeho příjmům (ukazatel DSTI).
LTI – výše hypotéky dle čistého příjmu
LTI (loan to income) vyjadřuje poměr úvěru k ročnímu čistému příjmu žadatele o hypoteční úvěr. ČNB operuje s myšlenkou, že maximální výše hypotéky by se odvíjela od LTI v hodnotě 5.
Objem poskytnutých financí by ovšem sráželo vlastnictví kreditních karet a kontokorentu. V očích ČNB jde o potenciální zdroj dluhů – a to i navzdory skutečnosti, že člověk tyto úvěrové produkty vůbec čerpat nemusí.
Modelový příklad
Čistý měsíční příjem: 25 000 Kč
Čistý roční příjem: 300 000 Kč
Kontokorent: 17 000 Kč
LTI: 5
Maximální výše hypotéky: (LTI × čistý roční příjem) - kontokorent
(5 × 300 000 Kč) - 17 000 Kč = 1 483 000 Kč
S čistým příjmem 25 000 Kč by žadatel o hypotéku dosáhl úvěru ve výši 1 483 000 Kč.
DSTI – omezená výše splátky
DSTI (debt service to income) informuje o tom, jakou měrou zatěžuje rozpočet žadatele splácení nejrůznějších dluhů. Proč by to ale mělo žadatele o hypotéku zajímat?
Čím nižší DSTI totiž je, tím menší relativní částku si můžete dovolit splácet. Ve výsledku by to znamenalo rozložení splácení hypotečního úvěru do delšího časového období. Pokud navíc řešíte i další pohledávky, táhla by se s vámi hypotéka většinu života. V případě hypotečního trhu by ČNB poskytnutí úvěru ráda podmínila maximální výší 40 % DSTI.
Modelový příklad
Čistý měsíční příjem: 25 000 Kč
Současná výše splátek: 0 Kč
DSTI: 40 %
Maximální měsíční splátka: Čistý měsíční příjem × DSTI
25 000 Kč × 0,4 = 10 000 Kč
S čistým příjmem 25 000 Kč a bez dalších pohledávek by vaše maximální výše měsíční splátky hypotéky byla 10 000 Kč.
Jak by se schválení novely zákona o ČNB dotklo vaší žádosti o hypotéku? Sjednejte si ZDARMA schůzku s našimi makléři a nechte si zpracovat nezávaznou studii!
