„Jak se může v dnešní době osamostatnit mladý člověk bez podpory rodiny či výhry v loterii? Jediným řešením této situace je buď nájemní bydlení, nebo sázka na jedinou kartu – hypotéku. Já se rozhodl pro druhou možnost, která se mi jevila v dané situaci nejpříhodnější.
Něco málo jsem sice našetřeno měl, ale na koupi vlastní nemovitosti (nebo alespoň družstevního bytu) to ani zdaleka nestačilo. Byl jsem jedním z prvních žadatelů, kteří v roce 2010 zareagovali na rapidně se snižující sazby hypotečních úvěrů. V prosinci jsem získal hypotéku s úrokem 4,3 % a bral to jako osobní výhru. Sazbu jsem si nechal fixovat na dobu 10 let a v duchu si upřímně gratuloval.
Jaké ovšem bylo mé zděšení o pár let později, kdy sazby hypotečních úvěrů atakovaly hranici 2 procent?! Rozhodl jsem se pro radikální řešení a refinancování hypotéky před koncem fixace. U své banky jsem ale nepěkně narazil."
... líčí dnes již třiatřicetiletý Mirek z Kladna, který řeší podobný problém jako mnoho klientů tuzemských bank v České republice.
Je nějaká šance refinancovat hypotéku v průběhu fixačního období?
Refinancovat hypotéku lze v podstatě kdykoliv. Ale v průběhu trvání fixace úrokové sazby je víceméně jisté, že by vám stávající banka vyměřila sankci za mimořádnou splátku v průběhu trvání fixace.
Je velice pravděpodobné, že sankce bude významně vyšší, než úspora z nižší úrokové sazby.
Refinancovat mimo konec fixace se v 90 % případů nevyplatí.
Příklad 1
Vyplatí se refinancování (účelové) hypotéky v době fixace, kterou má klient u GE Money bank na 10 let s úrokem 6,09 % a fixace končí až na konci roku 2018?
Nevyplatí. Sankce za mimořádnou splátku v době trvání fixace úrokové sazby u GEMB je 5 % ročně do konce fixace. Pokud by klient refinancoval za aktuální sazbu řekněme lehce přes 2 % ročně, musel by počítat s 2 % ročně u nové hypotéky plus 5 % ročně za sankci za předčasné splacení, což se nevyplatí.
Příklad 2
Vyplatí se refinancovat mimo fixaci hypotéku u Komerční banky - 1 600 000 Kč aktuálně ke splacení, cena nemovitosti 1 650 000 Kč, aktuální úrok 3,8%, fixace do května 2017?
Nevyplatí se to v žádném případě. O případné refinancování by mělo smysl se začít zajímat cca řekněme v dubnu 2016 (rok a měsíc před koncem fixace), v takovou chvíli už jsme schopni zajistit podmínky.
Příklad 3
Hypotéka na 1 000 000,- Kč, současný úrok 6,23 % p.a. 10-letá fixace končí v listopadu 2017, sankce je 10 % z nesplacené částky, což je cca 75 000,- Kč.
Do konce fixace máte asi 2,5 roku. Kdybyste teď refinancovali, mohli byste se dostat na sazbu někde kolem 2 % p.a. Sazby jsou i níž, ale vždy je to vykoupeno využitím nějakého dodatečného produktu, typicky rizikového pojištění apod. Takže vycházejme ze sazby kolem 2 % p.a. To je plus mínus úspora na úrocích ročně kolem 4,2 % z jistiny úvěru. Za dva a půl roku je to někde kolem asi 10 % z jistiny úvěru. Když úvěr zrefinancujete, bude vás to stát 10 % z výše úvěru.
Takže takhle orientačně to vypadá, že „nula od nuly pojde“. Pokud byste měli např. nějaké úspory, které byste použili na mimořádnou splátku, mohla by se ta situace pohnou směrem k tomu, že by to refinancování bylo výhodné.
Ale takhle je to plus mínus jedno.
Banky se předčasnému refinancování brání
Pokud by chtěl klient bance splatit vypůjčené prostředky dříve, způsobí tak bankovnímu domu tzv. dodatečné náklady, které souvisí s řízením likvidity. V praxi může jít například o finance, které si banka z finančních trhů vypůjčí, ale kvůli dřívějšímu splacení hypotéky je ve finále nevyužije. Poplatek za předčasné splacení hypotéky, který banky klientům účtují, pak má pokrýt tyto výše uvedené náklady. Obvykle se výše tohoto poplatku pohybuje na hranici 10 procent z nesplacené částky, proto je potřeba dobře počítat, zda se vám refinancování hypotéky před koncem fixace vyplatí, či nikoli.
PŘÍKLAD: Klient má hypotéku na 1 000 000 Kč s úrokem 6,23 % p.a. a desetiletou fixací, která mu končí v roce 2017. 10% sankce by v daném případě činila 75 000 Kč. Pokud by zvolil refinancování před koncem fixace (2,5 roku), mohl by se dostat na sazbu kolem 2 % p.a. Roční úspora se v tomto případě pohybuje kolem 4,2 % z jistiny úvěru. Za dva a půl roku pak půjde asi o 10 % z jistiny úvěru.Ve finále si tak nikterak nepolepší, protože ušetřené náklady zaplatí sankci za předčasné splacení úvěru. Jiná situace ovšem nastává tehdy, má-li klient nějaké dodatečné úspory, kterými by uhradil mimořádnou splátku. V takovém případě může jít o výhodné řešení, s nímž vám rádi pomohou makléři z Gepard Finance.
2 tipy, jak ušetřit na refinancování hypotéky před koncem fixace
Refinancování stávající hypotéky je sice v některých případech komplikované, ne však nemožné. Uvádíme proto 2 tipy, jak tuto situaci řešit:
Tip č. 1 – dobře počítejte: Zohledněte veškeré náklady, které jsou s refinancováním mimo fixaci spojeny, a důkladně propočítejte, na kolik by vás toto rozhodnutí vyšlo. Vždy záleží nejen na úroku, za který vám banka finance půjčila, ale též na nesplacené částce, kterou musíte bance doplatit. Často dospějete k názoru, že sankce vyrovná úsporu, na níž jste díky refinancování pomýšleli, někdy ovšem můžete nějakou tu tisícovku ušetřit.
Tip č. 2. – vyjednávejte: V bankovním sektoru je velmi důležitá komunikace. Pokud potřebujete z nějakého důvodu úvěr ve fixačním období navýšit a patříte mezi bezproblémové a dlouholeté klienty, můžete se v bance domluvit na tzv. interním refinancování, kdy vám může stávající banka nabídnout navýšení úvěru za výhodnějších podmínek.
Není všechno zlato, co se třpytí
Bohužel interní refinancování nabízí v současné chvíli pouze několik bank, a to navíc za podmínky, kdy vám splacení stávajícího a získání nového úvěru s aktuální úrokovou sazbou umožní až po uplynutí více než poloviny fixačního období. Zároveň bude potřeba stávající úvěr navýšit v řádu několika set tisíc korun.
Refinancovat mimo konec fixace se v 90 % případů nevyplatí. Takže pokud máte do konce fixace déle než asi jeden rok, pak refinancování pro vás zřejmě nebude v tuto chvíli výhodné. Pokud ale máte konec fixace plus mínus do jednoho roku, pak to stojí za velmi vážnou úvahu.
Proto je důležité refinancování před koncem fixace důkladně zvážit a promyslet, ideálně se pak poradit se zkušenými odborníky, kteří pro vás dokáží vyjednat ty nejlepší podmínky.
Kdo chce mít levnou hypotéku, měl by začít vyjednávat o úrokových sazbách o několik měsíců dříve, než mu končí fixace té stávající. Se vším vám pomohou další články na našem blogu a naši makléři.
