Jak se refinancování vyvíjí?
Jak jsem naznačil již v záhlaví, objem refinancovaných úvěrů se v porovnání s minulým rokem velice výrazně snížil. Proč tomu tak je? Proč se v roce 2022 refinancuje tak málo?
Na první pohled by se leckdo mohl domnívat, že na vině jsou vysoké úrokové sazby. Je to pravda a zároveň to vlastně pravda úplně není. Jak tomu rozumět? Jednoduše...
Nové hypotéky
Vysoké úrokové sazby mají rozhodně vliv na nové hypoteční úvěry. Vyšší úrokové sazby snižují ochotu klientů se zadlužovat. Čím vyšší úroková sazba, tím méně klientů je ochotno si za takových podmínek vzít úvěr.
Navíc vyšší úroková sazba znamený vyšší splátku. Vyšší splátka znamená vyšší požadavky na příjem klienta. A čím vyšší požadavky na příjem klienta, tím méně klientů, kteří je jsou schopni splnit.
Ale základním znakem nového hypotečního úvěru je to, že klient má možnost volby. Za daných podmínek si hypotéku vzít může, ale nemusí.
Refinancování
Refinancování se liší právě především v tom "může". Pokud u klienta nastal tzv. konec fixace úrokové sazby, pak se s touto situací vypořádat prostě musí.
✔ Může se dohodnout se stávající bankou na podmínkách pro další období fixace.
✔ Může si najít jinou banku, kde získá lepší podmínky.
✔ Může úvěr třeba splatit, pokud má dostatek peněz a pokud mu to dává smysl.
Ale něco prostě udělat musí.
Takže samotná výše úrokové sazby snižuje počet lidí, kteří si berou nové hypotéky. Protože si je brát mohou, ale nemusí.
Ale sama o sobě úroková sazba nesnižuje počet refinancování. Protože konec fixace nastává a něco se v tu chvíli udělat musí.
Proč se tedy objem refinancování tak snížil?
Snížil se výrazně především v porovnání s minulým rokem. A minulý rok byl z pohledu refinancování velice nestandardním rokem - množství refinancovaných úvěrů bylo opravdu enormní. Důvodem bylo to, že nerefinancovali pouze klienti, kterým končila fixace, ale refinancovali také klienti, kterým fixace běžela.
Možnost refinancovat během fixace přinesl zákon o spotřebitelském úvěru. Nebo ještě přesněji: situaci způsobil výklad České národní banky ve věci významu tzv. účelně vynaložených nákladů.
Celá problematiky účelně vynaložených nákladů je celkem složitá. Pokud Vás zajímá více, zde je článek, kde se dozvíte více: účelně vynaložené náklady.
My se v tomto článku spokojme s tím, že díky výkladu ČNB má klient nyní možnost refinancovat svůj úvěr kdykoliv a s minimálními náklady.
Pokud tedy klient má hypotéku s nějakou sazbou a aktuální sazby jsou výrazně nižší, vyplatí se klientovi tuto možnost využít. A přesně to byla situace roku 2021. Sazby byly kolem 2 % p. a. a existovalo dost úvěrů (především z roku 2019), kde se dalo díky refinancování docela ušetřit.
Pokud však úrokové sazby rostou a vzrostou natolik, že fixované sazby hypoték jsou mnohem nižší, potom by klient byl s prominutím blázen, kdyby se vzdal výhodné fixované sazby a refinancoval za podmínek mnohem horších. To by nedávalo naprosto žádný ekonomický smysl. A přesně to je situace, ve které se necházíme nyní.
Aktuálně tedy dochází k refinancování pouze těch hypoték, kterým končí fixace. Prakticky všechny hypotéky, kterým běží fixace a mají "zafixováno" z dřívější doby, mají sazby o hodně lepší, než co by klienti mohi dnes získat.
Následující graf ukazuje objem refinancovaných úvěrů od začátku roku 2018:
Bojují banky o klienty?
Ano. Banky již před lety pochopily, že udržet klienta je mnohem lepší a hlavně levnější, než nahradit jeho ztrátu získáním nového. Proto se banky snaží při konci fixace nabízet slušné sazby. Ovšem každý klient by si měl dát pozor, jestli náhodou banka nezkouší, co klient vydrží. Banka může vycházet z předpokladu, že "za zkoušku nic nedáš" a může zkusit sazbu trochu "nastřelit". Nabídnou o něco horší podmínky. Spousta klientů se o hypotéku nezajímá, neřeší to, nevědí, jaké jsou možnosti a podmínky prostě přijmou. Přijmou je i tak, že prostě neudělají nic - i to je považováno za přijetí podmínek.
Co by klient měl dělat?
✔ Klient musí prověřit aktuální tržní podmínky. Třeba v naší hypoteční kalkulačce.
✔ Pak je namístě jednat se svou bankou. S tím bychom do jisté míry mohli pomoci. Přinejmenším zpracováním nabídky sazeb u konkurence. Můžete se na nás obrátit.
✔ A potom je namístě refinancovat. S tím rozhodně dovedeme pomoci. Určitě se na nás obraťte.
Jaké jsou aktuální podmínky?
Možná Vás to trochu překvapí, ale podmínky pro refinancování nejsou nějak zásadně lepší, než pro nové hypotéky. Dá se to spolehlivě zjistit ve statistických údajích České národní banky.
Následující graf ukazuje, o kolik měly refinancované hypoteční úvěry v průměru nižší sazbu, než hypotéky nové. Jak je možné vidět, refinancování má o něco nižší sazby, ale rozdíl je tak na úrovni jedné desetiny procentního bodu.
Možná si řeknete, že lepší jedna desetina procentního bodu, než vůbec nic. Ano, to je pravda, ale ani ta jedna desetina není pouze výsledkem nějakého konkurenčního boje.
Úrokové sazby velmi úzce souvisí s tzv. LTV - LTV vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou zajištění. Úvěr 3.000.000 Kč zajištěný nemovitostí v hodnotě 4.000.000 Kč znamená LTV 75 %.
Čím vyšší LTV, tím vyšší úroková sazba. Toto se ovšem ve statistikách všechno smíchá dohromady.
Ale klienti, kteří refinancují, mají v průměru LTV nižší, než klienti, kteří si berou nové úvěry. Netrvdím, že ta tak musí být vždy a bez výjimky. Ale aktuálně to tak je.
Pokud si klient před pár lety vzal hypotéku s 90% LTV, potom za těch pár let již přece jen něco splatil, takže jeho LTV se snížilo, ale především - ceny nemovitostí v posledních letech razantně rostly. Dá se tedy předpokládat, že pokud si před pár lety klient vzal 3.000.000 Kč na nemovitost v hodnotě 4.000.000 Kč, tak pokud bude dnes refinancovat, tak u nové banky bude v situaci, kdy si bude půjčovat již "jen" 2.700.000 Kč a zastavená nemovitost bude mít cenu 5.500.000 Kč. V tu chvíli jsme ovšem na LTV asi 49 %. To je velice dobře zajištěný úvěr. A banka menší riziko ocení - lepší sazbou a větší ochotou k individuálnímu jednání.
Jednání s bankami při refinancování je doslova a do písmene náš denní chleba. Spojte se s námi a můžeme si projít Vaše možnosti.
Úrokové sazby refinancování se tedy mění v podstatě stejně, jako úrokové sazby nových úvěrů. Nemá tedy význam být v tomto článku konkrétní, ale pokud Vás sazby zajímají, doporučuji buď sledovat naši hypoteční kalkulačku nebo rovnou kontaktovat některého z našich specialistů.
A má to vůbec smysl?
Upřímně řečeno, nevím. To záleží na tom, zda Vám záleží na penězích nebo Vám je jedno, kolik platíte.
Na otázku tedy odpovím příkladem:
Zkusme hypoteční úvěr 3.000.000 Kč. Právě končí fixace a stávající banka nabízí sazbu 6,59 % p. a. a pod ni není ochotná jít.
A třeba právě díky specialistům GEPARD FINANCE může mít klient u konkurence za jinak stejných podmínek úrokovou sazbu 6,39 % p. a.
Zbývající splatnost je 25 let.
Splátka u stávající banky činí 20.425 Kč.
Splátka u nové banky by mohla činit 20.050 Kč.
Rozdíl ve splátce je asi 400 Kč.
Rozdíl v nákladech za dalších 5 let udělá asi 29.900 Kč*.
Je to mnoho nebo málo? A stojí to za to? Upřímně řečeno, nevím. To už si musíte rozhodnout sami...
* Pro úplnost zdůrazňuji, že rozdíl ve splátce není to samé, co rozdíl v nákladech.
Jestliže rozdíl ve splátce je přesně 20.425 - 20.050 = 375 Kč pak to neznamená, že rozdíl v nákladech za 5 let je 5 * 12 * 375 = 22.500 Kč.
Ve skutečnosti je rozdíl větší, protože díky různým sazbám je mírně odlišné umořování.
Pokud Vás tyto detaily ohledně splácení hypotéky zajímají, doporučuji pokračovat na tyto články:
https://www.gpf.cz/vite-jak-si-spocitate-uroky-z-pujcky
https://www.gpf.cz/jak-se-splaci-hypoteka
Autor článku:
David Eim
místopředseda představenstva
GEPARD FINANCE a.s.
